正文

  3.项目概述

  项目概述：东李石牛山旁，品牌地产强强联合开发的全功能大型社区。

  4.适合人群

  适合人群：中央生态居住区，113-198㎡高层、小高层业态，均价较高，适合改善型人群。

  5.地段位置

  地段描述： 三区交界 自然环境好

  区域概述：

  项目所处为东李区域，早在2005年，此区域就被规划为中央居住区，从此这里成片的旧村庄开始了城镇化之路，次年，绿城进入东李，开启了理想大城，随后伟东、万科、和达等实力房企一同入驻，因地制宜，打造生态环境和现代人居相结合的模式，东李完成了城市更新之旅，从村落变成了美丽宜居的中央居住区

  2014年，世园会申办成功后，这里成为李沧区规划的“三区”之一生态商住区，与西部的交通商务区、中部的现代商贸区一同构成全新的李沧区。2016年，青岛国际院士港落户东李，不仅让东李站上了历史发展的新高点，也使得李沧区从传统工业区植入现代经济基因，更成为青岛发展科研创新产业的智力支撑。

  未来，东李将会是青岛高尖人才的聚集区，科技创新产业驱动升级区，成为科技创新推动产业升级的示范区域。而科技和产业的升级，对经济增长也会有巨大的推动作用，从而为区域注入人口红利。

  板块概述：

  2006年，东李区域规划后，各大开发商都将目光投向这里，将这里推向了青岛市区的刚需高地，但是由于是大规模的改造区域，东李的发展即迅速也缓慢，一方面绿城、伟东、万科、和达都在此展开了轰轰烈烈的土地争夺战，另一方面，整体的生活、教育、交通配套更新升级都不够迅速。时间流转，2016年随着世园会的结束、院士港的落户，东李区域成为了品质居住新通路，伴随着后世园时代促使配套升级的完成，大量老旧产能的转移，中央生态居住区的名号终于实至名归，最好的体现就是区域房价的走高。

  现区域在售的新房项目均价达到了24000-34000元/㎡，社区品质都跟10年前有了很大的提升，反观二手房的价格，区域内的二手房均价在23000-34000元/㎡，都为区域现在售的新房的价格做了托底。

  6.产品特色

  特色描述：五大开发商匠造50万㎡宜居大盘

  产品特色概述：森林公园项目位于李沧石牛山路，由金地、万科、越秀、中海、城投5家龙头房企强强联合共同打造，项目占地203830.7㎡，建筑面积501950㎡，共有4个地块，涵盖商业、商住、教育、住宅四大板块，配建公立幼儿园和小学，附带2000㎡底商；住宅方面共规划28栋13-22层高层、小高层，总户数2246，容积率约2.37，绿化率约30%，产品规划13-22层低密高层、小高层，物业采用     万科物业，物业费2.98元/㎡/月。

  项目现在售25#（22层） 、26#（18层）、 28#（21层）三栋楼，户型面积113㎡、124㎡、128㎡、143㎡，毛坯均价26000元/㎡，现参与活动立减1000元/㎡。

  7.户型分析

  户型亮点：户型方正 开阔全明

  楼盘户型：113㎡户型

  户型描述：

  此户型为113㎡三室两厅两卫户型，户型方正全明，南向三开间，动静分离，主卧套房设计。

  入户有一个小玄关，玄关侧为餐厅，这种设计在很多90-115㎡户型中非常常见；客厅与餐厅同面宽，增加了一个可组合的大面积空间，可以应对聚会，或者家人间玩游戏，非常实用；厨房—餐厅—客厅—阳台组成的动区，与卧室组成静区泾渭分明；客厅、开敞阳台与双南卧+双飘窗，组成了这套户型的采光区域，由于户型整体进深不大，室内采光会不错；大面积主卧，搭配衣帽间、卫生间、飘窗，给主人足够的私密活动空间，适合年轻夫妻的休憩生活；北向书房的面积也很足，对于下班后需要加班或者看书充电的居住者，非常合适。

  综上看这套户型适合2-4人家庭居住，动静分离和大面积卧室的设计，特别适合年轻家庭的生活，整体品质不错。

  8.样板房细节

  样板房细节：

  9.交通出行

  出行描述：自驾出行便利

  轨道交通：项目到M2号线华楼山站道路距离1.5km，步行距离稍远，但是驾车或者打车后换乘，距离尚可。从华楼山站向北可到达李村区域，并可在此换乘M3号线去往青岛北站或者青岛站方向；向南可以通达崂山、市南、市北三区。

  公共交通：项目周边750m范围内有2个公交车站，惠水和苑公交站（距离项目100m）和侯家庄公交站（距离项目直线距离600m），11条公交线路从周边经过，从项目出发乘坐233路向北3.4公里，可到达李村伟东乐客城区域；乘坐645路向哪10公里可以到达崂山商圈大拇指广场附近。

  自驾：项目周边拥有8条城市主干道， 东西向金水路（距离项目直线距离1.9km）、九水路（距离项目直线距离600m）、枣山路（距离项目直线距离400m）实现李沧、市北、崂山各区及主要交通干线的贯通与串联;

  东西向黑龙江路（距离项目直线距离1.6km）可接驳跨海大桥通往西海岸，深圳路（距离项目直线距离1.2km）实现与崂山的无缝衔接，青银高速（项目距离收费站直线距离500m）可快速到达崂山和青岛西北区域。

  10.周边配套

  配套描述：教育医疗自然环境配套优良

  教育配套：项目周边1.5km内有5所学校，分别为青岛铜川路小学（距离项目直线距离400m）、青岛志远学校（距离项目直线距离1.1km）、青岛银河学校（距离项目直线距离800m）、李沧区第二实验小学（距离项目直线距离1km）、李沧区枣山中学（距离项目直线距离1.2km），根据现有规划，项目居民儿童可入学青岛铜川路小学，未来升李沧实验初中，教育配套优良。

  医疗配套：项目周边3公里内有26家医疗机构，其中的大型综合医院为青岛第八人民医院本部（距离项目直线距离2.7km），距离最近的社区医疗服务机构为旭东社区卫生服务站，距离项目仅1km。另外，经石牛山路、青山路、深圳路向南行驶10km可到达大型三甲医院——青医附院东院区，医疗配套完善。

  公园配套：项目周边三山一水两公园——象耳山（距离项目直线距离700m）、双峰山（距离项目直线距离300m）和青龙山（距离项目直线距离800m）以及李村河（距离项目直线距离1.1km）环绕。周边自然环境优美。

  其他配套：项目周边3km内有众多大型商业配套，特别是李村商圈核心区（距离项目直线距离2.4km）内汇聚着伟东乐客城、和谐广场、维客星城、苏宁、利客来购物中心、崂山百货、奥克斯广场、北方国贸、泰和购物等，同时，区域内还有李沧宝龙广场（距离项目直线距离2.8km），万达广场（距离项目直线距离1.9km）、百合广场（距离项目直线距离1.3km）、丽达购物中心绿城店（距离项目直线距离2.6km）。

  11.价格分析

  价格描述：与区域内均价持平 性价比高

  价格现状：项目现在售25#（22层） 、26#（18层）、 28#（21层）三栋楼，户型面积113㎡、124㎡、128㎡、143㎡，毛坯均价26000元/㎡，现参与活动立减1000元/㎡。

  现区域在售的新房项目均价为24000-34000元/㎡，大部分项目价格集中在24000-26000元/㎡，本项目价格处于此区域内，但对比项目本身的品质、质量、配套，性价比高。

  二手房方面，区域内的二手房均价在23000-34000元/㎡，与新房基本一致，对区域新房的价格做了很好的参考。

  价格潜力：

  项目所处区域作为市区内环境最优质的的几大区域，一直受到购房者的关注，但是近些年随着市区土地供应的缩进，此区域的开发力度一直没有释放，本项目也是多年前5大开发商联合出巨资拿地，近期上市也显出了对于此区域未来发展的信心。

  未来，随着李沧向东发展，东李南部将与崂山北部连城一片，共享配套与资源，推动区域居住环境的进一步改善。

  另外，本项目作为五大开发商联手打造的综合性社区，在青岛还是较为少见，项目集各家之所长，突出社区的综合性和舒适性，为居住者带来更为良好的居住体验。

  12.项目亮点

  项目亮点：

  亮点一 区域发展潜力大

  森林公园项目位于中央生态居住区，区域土地供应有限，生态环境好，依托东李的科技人才产业发展战略和李沧与崂山的联通，未来，发展潜力巨大。

  亮点二 周边配套完善

  区域不仅环境优美，并且坐享北部李沧成熟配套与8大主干道的环绕，交通、环境、教育、医疗配套都非常完善。

  亮点三 项目品质高

  项目作为金地、万科、越秀、中海、城投5家龙头房企共同打造的综合性社区，整体品质好，高层、小高层的业态，使得选择更多，整体的居住体验好。

  13.项目不足

  项目不足：距离青银高速近，可能会有噪音污染。