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  乐居买房讯 土地作为楼市的“晴雨表”，细微变化都将对楼市产生影响。回望2021年，房地产行业风起云涌，自然资源部“两集中”新政出台后，大小房企同台竞技，大有“千帆竞渡，百舸争流”之势。经历了去年三波集中供地的“冰与火之歌”，今年的土地市场成为新的期待。

  从目前青岛1、2月已经披露的供地计划信息来看，青岛2022土地市场还处于“试水”状态，供应的土地用处多为非住宅用地，涵盖工业、商服、文化等，商住用地占比较少，而且多位于平度、莱西等近郊区域，供地情况基本跟2021年首批供地计划类似，土地市场作为楼市的前置，能否将信号传导至楼市？这还要看后期批次供应情况，但按照去年青岛房地产市场来看，维“稳”还是主基调。

  回顾一下2021年的土地市场，从2021年开始，青岛施行集中供地。按照数据显示，2021年土地市场全年，整体市场供大于求，供应、成交建面均有所下降， 成交楼面价较去年同期有所上涨。全市土地供应2336万㎡，同比下降17%；成交土地2133万㎡，同比下降19%；成交土地平均楼面地价3443元/㎡ ，同比上涨13%。

  从土地整体结构来看，2021年商品住宅土地供应成交量下滑，商业占比上涨，人才公寓占比减少。2021年商品住宅成交1268万㎡，占比63%，同比减少24%，商服用地成交643万㎡，占比32%，同比减少9%，产权型人才公寓成交103万㎡，占比5%，同比减少29%。

  从今年1、2月发布的供地计划来看，1月份拟招拍挂出让地块74宗，总面积3806亩，其中工业用地30宗，面积约2075亩，全部以“标准地”形式出让；新兴产业用地（M0）1宗，面积约19亩；商服用地18宗，面积约525亩；城镇住宅类（含商住用地）10宗，面积约763亩（仅含胶州市、平度市、莱西市）；公共管理与公共服务用地（教育用地、科研用地、社会福利用地等）及其他用地15宗，面积约424亩。

  2月份拟招拍挂出让地块63宗，总面积3013亩，其中工业用地29宗，面积约1633亩，全部以“标准地”形式出让；新兴产业用地（M0)1宗，面积约19亩；商服用地14宗，面积约503亩；城镇住宅类（含商住用地）8宗，面积约612亩（仅含胶州市、平度市、莱西市）；公共管理与公共服务用地（教育用地、科研用地、社会福利用地等）及其他用地11宗，面积约246亩。

  总体来看，土地供应的重点还是分布在胶州、平度、莱西，这三个区域作为青岛近郊楼市的代表，胶州楼市随着新机场和地铁8号线的开通，这几年发展比较迅猛，而平度和莱西，因距离青岛主城较远，在青岛楼市中的地位相对薄弱，客群大多为地缘性客户。

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  从近几年土地成交情况来看，青岛土地市场热度不高，土地成交多为提前勾地，而且成交多为底价成交，O溢价或低溢价的现象较为普遍。

  近两年来，随着“房住不炒”的定位，房地产投资属性被大为削弱，房地产的热度也在降温，对于开发企业来说，受到三道红线的影响，融资渠道也在收紧，因此，开发企业盲目抢地的情况基本消失，而且，为了降低风险，越来越多的开发企业倾向联合拿地。随着集中供地的施行，提高了三道红线、房贷集中度和供地集中度。要求房企积极主动研究此类政策和竞争策略。尤其是在集中供地前期，积极做好研究，积极分析潜在的土地投资机会和竞争类企业。有效的真正减少土地哄抢，促进各地土地交易市场平稳，本质上也是“稳地价、稳房价、稳预期”的重要体现。

  这样一个环境之下，开发企业在拿地过程中就会显得特别谨慎，土地市场也更加稳企。

  从开发节奏看，部分2021年二、三批次出让的土地已经取得预售许可证，李沧的绿城桂语朝阳、华新园石牛山项目，市北的绿城和锦诚园、青铁云上观海、城阳的双利东旭未来城、和达山语城、保利大国璟未来之城等项目也都进入了销售节点。

  位于市北区开平路45号的绿城和锦诚园算是大家比较关注的。去年5月12日，改项目地块在网上进行拍卖，经过164轮竞价，该地块熔断转入线下竞自持。最终，绿城在与另外7家开发企业线下竞自持中获胜，以17000元/㎡的价格拿下该地块，成为市北区的“新地王”，并打造了绿城和锦诚园项目，项目在售的住宅楼仅有3栋高层，目前在售户型建面约户型105㎡、118㎡，均价27000元/㎡。

  因为地处老城区，周边配套相对成熟，再加上绿城的品质，所以关注度比较高。另外，还有众多新项目也即将在3月份上市。