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  乐居买房 方小末 发自青岛

  对于地产投拓人来说，今年无疑是最难的一年。

  “从第一批次集中土拍的‘慌乱紧张’到第二批次的‘集中火力攻克一宗地却与之擦肩而过’，如今第三批次全国楼市大环境有所好转的情况下，我们却不敢贸然出手了，最终，今年在青岛土地市场上颗粒无收……”一位地产投拓人王敏毫不吝惜表达自己今年以来遭受到的种种无奈。

  众所周知，“面粉”与“面包”是房企最重要的两大生命线，土地市场的缺席意味着销售也许会出现断层，这也是众多投拓者深深苦恼的地方。而就在投拓者一筹莫展的时候，一个“群体”却高调现身，在青岛第三批次土拍市场中大放异彩，那就是平台公司。

  平台公司“抢镜”，本土房企热情高

  青岛第三批次集中土拍于12月15日结束，通过整理成交房企可以看出，本轮土拍少了很多民企的身影，相反，平台公司却“兜底”了一半以上的供地数量，据统计，42宗成交地块中平台公司参与地块27块。除平台公司外，让人惊喜的是青岛本土房企的热情。本土企业海信、和达、华新园，以及青铁、青建、青啤和青城都有所斩获。

  外来房企中，只有龙湖、远洋以及中信泰富拿地……这个拿地特点从其他已经结束土拍的城市也能看出来，特点非常鲜明，国企央企与地方城投依旧兜底，民企依旧躺平。

  区域成交冷热不均 高新区“颗粒无收”

  青岛第三批次集中土拍成功出让地块42宗，流拍3宗。从区域来看，主城区土地出让还在增加，市北区共有9宗地块成功出让，尤其是优质地块的现身，引得多数房企争抢。土地稀缺的市南和崂山，本批次也分别有一宗土地出让成功。供地大户黄岛，市场相对较好，虽然第三批次土拍供地数量不及前两次，但17宗地块也强势领先于其他各区市。相反，即墨、胶州基本上处于半停滞状态，这与两区库存高，去化压力大有很大关系。

  值得一提的是高新区，其在今年的集中土拍市场中“颗粒无收”。经过二批次8宗地的“坎坷”挂牌又终止、三批次的土地流拍，高新区是目前唯一一个今年零出让地块的区市。

  溢价率走低，楼板价逆市上扬

  通过对比青岛三批次集中土拍概况，可以发现，第三批次土地溢价率为0.2%，远低于第一批次2%的溢价率，但平均楼板价却是三批次里最高的，为4809元/㎡。业内人士指出，这与青岛土地市场的特殊性有密切的关系，勾地模式近年来比较盛行，这在一定程度上造成了青岛土地的低溢价率。而楼板价的上扬，则与各区市供地情况相关。青岛第三批次供地45宗，其中，12宗位于老主城区，占整体供地数量超过1/4的比例，主城“寸土寸金”的特性也带动了此次平均楼板价的上扬。

  优质地块流拍，房企“算盘”打得响

  青岛第三批次集中土拍还有一个非常明显的特点，那就是优质地块“遭流拍”。即墨烟青东路以东地块、高新区新悦路以东地块、城阳区靖城路西、礼阳路北地块3宗地块，从土地条件来看，在本轮地块中都算得上是“优等生”，但三宗地块均因无人出价而遭流拍，其背后也释放了诸多信号。

  比如高新区地块，总建面30万㎡，起拍价4000元/㎡，需要建设原规划中的清华附中，拿地成本为10.83亿+3.25亿（学校建设资金），折合成本约5201元/㎡，拿地成本让很多房企不得不好好算笔账。

  竞买资格苛刻，符合条件者凤毛麟角

  青岛第三批次集中土拍中，市北区共有9宗地成交，其中，中信泰富联合融汇拿下了7宗地，总建面38万㎡，住宅部分21.3万㎡，且12月16日旁边的3宗地又被融汇（平台公司）获得，这10宗地的条件都比较苛刻和细致：

  1.竞得人须在网上土地拍卖活动结束后3个工作日内，与市北区政府或其指定单位签订《青岛市跨国公司区域总部集聚区SF1002-09地块项目产业合作协议》和《青岛市跨国公司区域总部集聚区SF1002-09地块公服配套建设协议》。

  2.本地块须配建公共租赁住房。

  3.跨国公司区域总部集聚区片区内SF1002-21、SF1002-32、SF1002-33、SF1002-34、SF1002-35、SF1002-36规划公园绿地地块同时划拨给竞得人。

  竞买规则微调，门槛依然“高攀不起”

  青岛第三批次集中供地竞拍规则较二批次规则基本一致，但做了细微调整，这对一些房企来说并不友好，依然“高攀不起”。

  1、设底价

  本次出让市北区海泊河地块设置底价，底价在土地拍卖前输入网上交易系统，当地块的最高竞买报价未达到底价时，拍卖不成交。

  2、设最高限价

  设定起拍楼面地价和最高楼面地价。

  3、竞品质+摇号

  设置最高限价，当地块的最高竞买报价达到或超过最高限价时，网上土地竞价中止，转到线下竞高品质商品住宅（包括绿色建筑、智慧化基础设施配置、装配式建筑）建设和摇号环节。

  4、竞买资格及保证金

  参与商品住宅用地竞买的企业，须具有房地产开发资质。同一企业及其控股的各个公司，不得参与同一宗地的竞买。

  5、违规严惩

  竞买人请按提示使用网上交易系统，并慎重上传《竞买申请书》等竞买申请需提交的资料。若竞买人提交的资质证明文件、《资金承诺书》等纸质文件不符合要求的，或同一企业及其控股的各个公司参加同一宗地的竞买，取消竞得人（暂定）资格，扣除5%竞买保证金作为违约金不予退还。

  下半年全国楼市行情变幻莫测，开发商也深受“三条红线”和“两道红线”影响，甚至出现很多房企“暴雷”，而这也直接影响了土拍市场。如今，在各大政策的密集发声下，房地产市场出现小幅回暖，房地产融资的“冰封”状态有所解封。

  不知道明年会不会迎来“真正的春天”。