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经历3月份的短暂复苏，4月份新房市场转头下行。根据克而瑞监测，截至29日，4月份青岛市新建商品房成交4987套，环比下降16.7%，同比下降28.2%，其中新建商品住宅成交3365套、42.64万㎡、62.76亿元，环比下降25.9%、24.8%、25.2%，同比下降43.7%、42.6%、48.9%。

1-4月份青岛市新建商品房累计成交11382套，同比下降63.5%，其中新建商品住宅成交8732套，同比下降65.2%，新房市场遭遇近十年最冷淡的开局。

反观二手房市场，1-4月份累计成交21300套，同比下降10.9%，其中二手住宅成交20209套，同比下降12.1%。虽然同比下降，但成交量仍保持高水位，且二手房成交量首次超过新房，是青岛商品房市场发展以来的重要转折。

当下二手房东恐慌性抛售，是促成一二手房成交逆转的关键因素。根据对七个市辖区及胶州市成交二手房的抽样统计，4月份二手住宅成交均价13798元/㎡，同比下降19.7%。同期一手住宅成交均价15544元/㎡，同比下降10.7%。

虽然新房项目也进行了不同幅度的价格调整，但二手房所见即所得、即买即住的优势，更加符合多数置业者的诉求，叠加青岛首套商业房贷利率下调，公积金贷款额度上调等政策支持，近七成的住房需求流入二手房市场。面对持续加剧的市场挑战，青岛众房企的市场表现又如何呢？对此，克而瑞榜单提供了一扇观察窗口。

统计口径

◆ 权益榜单：按照股权划分销售业绩；◆ 全口径榜单：占股项目业绩100%计入全口径。◆ 流量榜单：业绩计入操盘方，联合操盘各算一半，代建计入流量；◆ 榜单统计口径：商品住宅，统计时间为2024.1.1-2024.4.29，统计范围为青岛市。

榜单提要

本次克而瑞青岛发布的2024年1-4月青岛房企销售排行榜，用数据来呈现房企的业绩表现：

2024年1-4月青岛市房企商品住宅销售排行榜 海信地产（17.64亿元）、天一仁和（11.10亿元）、鲁信置业（9.68亿元）位列房企权益销售金额榜前三名。北岸置业（19.26亿元）、海信地产（18.77亿元）、天一仁和（12.05亿元）位列房企全口径销售金额榜前三名。海信地产（17.37亿元）、天一仁和（11.18亿元）、和达集团（10.93亿元）位列房企流量销售金额榜前三名。

2024年1-4月青岛市商品住宅项目销售排行榜 

鲁信有邻花园（7.06亿元）、海信·海德山庄（5.17亿元）、青建·金宸府（4.99亿元）位列项目销售金额榜前三名。

榜单解读相比1-3月榜单，1-4月房企权益榜TOP20，海信地产、和达集团、银丰地产、保利发展、万科地产排名不变，分列第1名、第4名、第11名、第12名、第13名；天一仁和（↑1）、中国金茂（↑1）、北岸置业（↑1）、青特置业（↑1）、中海地产（↑1）、中德联合集团（↑2）排名上升；鲁信置业（↓1）、青铁置业（↓2）、青建集团（↓2）、华润置地（↓1）、金秋实业（↓1）、君一控股（↓1）排名下滑；胶州城投、融发集团、绿地控股挤下黑卓地产、青岛城建、荣泰集团，跻身TOP20。从房企排名变化看，TOP10格局趋于稳定。海信地产断层式领先，坐稳榜首。天一仁和借助豪宅项目的走量，市占率稳步提升。鲁信置业本月成交走弱，面临和达、金茂的追赶，但手握有邻花园、海曙云霞两张王牌，随时可能发力护盘。从房企4月新增的权益销售金额看，新增3亿元以上的房企有4家，分别是海信地产（3.89亿元）、天一仁和（3.08亿元）、胶州城投（3.52亿元）、融发集团（3.05亿元）。青特、金茂、中海等8家房企新增权益销售额1.08-2.13亿元，青建、华润等8家房企新增权益销售额0.27-0.97亿元。4月份，海信地产共有18个项目录得成交，以海信·海德山庄、海信·君玺为引领的崂山七子合计成交2.45亿元，占海信的半壁江山。天一仁和共有14个项目录得成交，其中吾疆单盘成交1.98亿元，充分表明当下豪宅市场对房企的支撑力之强。胶州城投、融发集团情况较为特殊，两家企业在4月份的销售均集中在单个项目，分别是盈创板桥华府、博观星海知海园|望海园，前者成交297套，后者成交217套。单盘单月成交超200套，显然与市场常态不符，笔者就这一问题询问博观星海项目置业顾问，得到的回复是大客户团购。但据克而瑞监测，算上4月份的网签，博观星海部分房源已有3次网签记录。市场展望4月份青岛降房贷利率，提公积金贷款额度，多措并举激发有效住房需求，结果二手房市场摘了果子。面对二手房的截客，近期市区部分项目对售价进行了新一轮调整，但以价换量的效果正在变弱。针对二手房热、新房冷的局面，超30个城市表态支持”以旧换新“，就连深圳也坐不住了，宣布启动名为“换馨家”的商品房“以旧换新”活动。推动“卖旧买新”链条的运转，已经成为各地推动房地产市场平稳健康发展的新抓手。
就在昨日，地产股迎来涨停潮。万科A、金地集团、华夏幸福、京能置业等14支地产股涨停，大量地产股涨幅达5%以上。房地产板块为何出现大反攻？权威人士分析认为，很可能来源于一则传闻，如下图所示：

上面这则传闻虽未得到证实，但已经在资本市场掀起轩然大波。”丁祖昱评楼市“近期发文表示，中期来看，从2021年楼市进入调整期算起，行业重建供求平衡或需5年迎来复苏拐点，也就是说2024年和2025年仍是楼市筑底之年。预计2024年商品房销售面积同比降5%-10%，销售金额同比降5%左右。这一观点和近期瑞银对中国房地产市场后市的判断基本一致，该机构给出三点判断：一、明确看多2025年中国房地产；二、预计2024年房地产销量和价格降幅会收窄，2025年房地产会逐步复苏；三、预计中国眼下的房地产问题会在未来2年内缓解。预计到2025年6月，中国房地产价格和新开工量将趋于稳定。瑞银大中华区房地产研究主管分析师John Lam表示，经过三年的悲观预期，得益于政府的强力援助，我们现在首次对中国房地产行业持更为积极的观点。