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乐居财经 李礼 7月31日，东吴证券发布房地产行业跟踪周报。

投资要点

上周（2023.7.22-2023.7.28，下同）：上周房地产板块（中信）涨跌幅 13.4%，同期沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别 3.3%，2.1%，超额收益分别为 10.1%、11.3%。29 个中信行业板块中房地产位列第 2。

房地产基本面与高频数据：

（1）新房市场：上周 38 城新房成交面积 250.4 万方，环比+16.9%，同比-35.7%；2023 年 7 月 1 日至 7 月 28 日累计成交 910.5 万方，同比35.6%。今年截至 7 月 28 日累计成交 10017.2 万方，同比-2.4%。

（2）二手房市场：上周 17 城二手房成交面积 138.0 万方，环比-2.1%，同比-11.6%；2023 年 7 月 1 日至 7 月 28 日累计成交 552.5 万方，同比9.1%。今年截至 7 月 28 日累计成交 4910.0 万方，同比+40.0%。

（3）库存及去化：14 城新房累计库存 9358.4 万方，环比+0.1%，同比+5.9%；14 城新房去化周期为 14.4 个月，环比变动+0.1 个月，同比变动+0.1 个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为 10.8 个月、9.0个月、15.9 个月、38.0 个月，环比分别变动 0.0 个月、+0.1 个月、+0.4个月、-0.2 个月。

（4）土地市场：2023 年 7 月 24 日-2023 年 7 月 30 日百城供应土地数量为 404 宗，环比-6.9%，同比-46.9%；供应土地建筑面积为 2620.8 万方，环比-1.8%，同比-45.2%。百城土地成交建筑面积 1221.0 万方，环比-46.7%，同比-67.5%；成交楼面价 1553 元/平，环比-20.1%、同比-51.8%；土地溢价率 4.6%，环比+0.6pct，同比+1.1pct。

重点数据与政策：全国层面：中央政治局会议提出适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，积极推动城中村改造和平急两用公共基础设施建设。住建部提出大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施，北京、深圳、广州住建委均表明将积极响应政策。地方层面：佛山、广州、南京、焦作、天津、晋城等多地放松公积金贷款政策，提高最高贷款额或降低公积金贷款首付比例。杭州出台征求孕产、育儿补助意见；东莞更新入户新政，放宽入户条件。

周观点：7 月第 4 周新房成交数据环比小幅回升至约 17%，同比保持较大降幅。二手房销售同比降幅维持在 11%左右。本周中央积极表态房地产相关政策，提出供求关系形势发生重大变化，需要进一步落实好“认房不认贷”等一系列措施。北京、深圳、广州等地已跟进表态，预计未来一二线城市将会陆续在限购限贷政策方面加大放松力度，刺激购房需求。政策落地和后续基本面恢复将会带动地产股估值持续修复。推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企，未来有望率先受益于市场复苏和政策放松；同时由于疫情影响褪去带来利润修复，物业股有望迎来估值+业绩的双击，建议关注物业行业的投资机会。1）开发商：保利发展、招商蛇口、越秀地产、滨江集团、华发股份，建议关注中国海外发展、保利置业集团；2）物业公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务；3）代建公司：绿城管理控股。

风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。