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乐居财经 李礼 7月24日，国金证券发布房地产行业研究。

行业点评

本周 A 股地产涨幅靠前，港股地产、物业板块有所下跌。本周（7.15-7.21）申万 A 股房地产板块涨跌幅为+3.6%，在各板块中位列第 1；WIND 港股房地产板块涨跌幅为-1.1%，在各板块中位列第 13。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.5%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2.2%，沪深 300 指数涨跌幅为-2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300 的相对收益分别为+0.7%和+0.4%。

本周土地市场成交热度较低，同比已连续 2 周下降，环比已连续 3 周下降。本周（7.15-7.21）全国 300 城宅地成交建面 450 万㎡，单周环比-37%，单周同比-57%，平均溢价率 5%。2023 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面19288 万㎡，累计同比-27%；年初至今，华润置地、保利发展、中海地产、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。

本周新房销售维持低位，环比小幅上升，同比下降。本周（7.15-7.21）35 个城市商品房成交合计 281 万平米，周环比+2%，周同比-26%。其中：一线城市周环比+4%，周同比-26%；二线城市周环比+2%，周同比-32%；三四线城市周环比-15%，周同比-67%。

本周二手房成交同环比均下降，二手房热度持续承压。本周（7.15-7.21）15 个城市二手房成交合计 155 万平米，周环比-4%，周同比-8%。其中：一线城市周环比+2%，周同比-0%；二线城市周环比-6%，周同比-7%；三四线城市周环比-9%，周同比-47%。

百城房贷利率下降，杭州、南京土拍热度有所下降。根据贝壳研究院，7 月百城首套房贷利率平均为 3.9%，环比下降 10bp，同比下降 45bp；二套房贷利率平均为 4.81%，环比下降 10bp，同比下降 26bp。由于 6 月 20 日央行将 1年期及 5 年期以上 LPR 均下调 10bp，因此 7 月百城房贷利率随之下调。本周南京和杭州土拍收官，其中南京出让 8宗宅地，其中 2 宗触顶摇号，6 宗底价成交，平均溢价率 5%，热度较三批次回升但不及一二批次；杭州出让 7 宗宅地并撤牌 1 宗，3 宗触顶，平均溢价率 7.2%，触顶宗数占比 43%，溢价率和触顶成交率均不及前六批次。

国常会再提超大特大城市推进城中村改造。7 月 21 日，国常会上审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，是 4 月政治局会议提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的延续和推进。根据 2020年的七普数据，符合上述定义的超大城市有 7 个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津；特大城市有14 个，分别是武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。2023年广州计划完成 2000 亿元城市更新固定投资目标，同比增速 60%，若以此增速测算，今年全国城中村改造市场规模或重回万亿元以上（2020-22 年分别为 1.24 万亿元、1.36 万亿元和 6559 亿元）。

投资建议

城中村改造获重视，后续有望积极稳步推进，推荐越秀地产、保利发展、招商蛇口。7 月百城房贷利率下降有利于降低购房成本，促进住房需求释放，预计未来因城施策的需求端宽松政策也将扩大范围，这有利于手中具有优质土储的房企，推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际、中国海外发展等。

风险提示

宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约。