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乐居财经 李礼 7月21日，浙商证券发布房地产行业点评报告。

事件

7 月 19 日住建部联合国家发改委、财政部等 7 部门印发《关于扎实推进 2023 年城镇老旧小区改造工作的通知》，要求各地扎实推进城镇老旧小区改造计划实施，明确 2024 年、2025 年工作任务。

7 月 20 日经济观察网报道，6 月底有关部委正在推动各地住建等部门和商业银行协商：允许各地用一定比例的公积金、物业公共维修基金等资金，撬动商业银行为保交楼提供配套融资。已有湖南、安徽、山东、新疆、江西等地响应并落地。

投资要点

老旧小区改造属于城市更新范畴。城市更新主要针对旧城镇、厂房等进行翻新和改造，主要方式包含三种类型：综合整治（留）、改建加建（改）、拆除重建（拆），老旧小区改造属于其中一类。2020 年 11 月住建部发布《实施城市更新行动》拉开城市更新序幕。2021 年 8 月住建部发布了《关于在实施城市更新行动中防

止大拆大建问题的通知》，简称 63 号文，将城市更新拆的范围制到 20%以内，拆建比不能大于 2。本次《通知》推进老旧小区改造并明确任务目标，浙商证券认为推进体量后续可关注各地规划。老旧小区改造的具体融资渠道可以通过财政补贴、物业权利人自筹资金改造、城市更新基金、城市更新专项债等。

地方住建积极推进保交楼，利好需求提振。根据浙商证券研究 2000 年海南房地产泡沫破裂始末，停工项目较多时，市场需求受到悲观情绪压制，恢复缓慢。停工问题顺利解决后，需求才能企稳修复，后续土地市场、销售成交量和房价会陆续进入修复区间。浙商证券认为各地积极推进保交楼配套融资，对地方需求修复起到促进作用。

地产板块位于底部，仍有结构性机会。申万房地产指数位于本轮周期（2015 至今）底部，向下空间有限，向上弹性主要看政策放松空间。浙商证券认为，Q3 现有放松政策大概率会继续加大力度（例如限购限贷、房贷利率下降），以企稳行业基本面。其他政策可能视市场情况，结合本轮周期特点而出，机会窗口关注 9 月。板块风险在于销售难止跌导致新增房企债务违约，进而使得政策出台后效果减弱。

浙商证券认为，房地产行业总量虽整体涨幅有瓶颈，但板块投资机会仍在；未来房地产板块投资机会更多在于聚焦一二线城市本地的开发商。Q3浙商证券看好抗风险能力强，在一线城市有土储优势的标的：城建发展、越秀地产；永续现金流标的继续看好：中国国贸。

风险提示：政策效果低于预期；新增房企债务违约。