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    编者按：22城首批“集中土拍”如何带动本城市一二手房市场变化？乐居特此推出“追地满月”策划，聚焦集中土拍一月后的楼市表现！本期关注青岛。

       乐居买房 许新方 发自青岛 5月12-14日，青岛首批住宅用地集中出让，连续三天的土拍囊括了市北区、李沧区、城阳区、崂山区、即墨区和黄岛区六区共63宗住宅、商业地块，最终线上成交60宗，达最高限价熔断1宗转线下竞自持，流拍两宗。在这场土拍大战中，成功出让的61宗地块总占地面积超161万㎡，规划建筑面积近330万㎡，三天揽金达135亿元。

  与一线城市动辄千亿的成交金额和房企鏖战的情形不同，青岛为期三天的卖地整体表现平平，除主城市北区一宗地块经过164轮竞拍“熔断”转线下竞自持外，其余地块全部底价成交，并有两宗流拍……如今，距离集中土拍已过去一月有余，多宗热门地块，像市北区开平路45号地块、市北区规划宁安路以东、劲松三路以西、滁州路以南地块、崂山区黑龙江路以南、海尔路以西地块等周边楼市都发生了哪些变化呢？

       一、市北区开平路45号地块：新盘均价每平涨3500元，次新小区成交价每平最高上涨1100元

市北区开平路45号地块

  青岛首批集中出让的地块中，最吸睛也最引人遐想的要数老四方开平路“地王”。该地块当天遭17家开发商“疯抢”，最终，绿城以17000元/㎡的楼面价+2106.9㎡的自持揽得，一时间拉高了市场情绪和预期，观望人群迅速入场。众所周知，老四方西部众多开发商集聚，形成了多盘争霸的格局，但房价跨度较大，均价2-3万元/㎡不等。

大都汇4、5月价格走势

       距离该地块最近的新盘大都汇项目，今年4月清盘价为2万元/㎡，而即将加推的其他楼座在5月放风价为23500元/㎡，毛坯交付，价差3500元/㎡！此外，中海寰宇时代项目6月13日首开，精装小高层均价直达3万元/㎡！此前集中土拍后一段时间，很多业内人士预测，中海寰宇时代作为老四方新盘首开，开盘价直接决定了该片区以后新盘的定价水准。而3万元/㎡的均价也“不负重托”，迅速将老四方拉出价值洼地的地位。

       二手房方面，比较有代表性的就是分布于该地块南北两侧的保利百合花园和万科未来城小区。根据上图可知，这两个代表性次新房在土拍前后成交均价均有不同程度的上涨。尤其是保利百花园，5月份小区成交价较4月上涨1100元/㎡！除了受集中土拍因素影响外，学区也是一个重要因素。该小区对应学区为启元学校，九年一贯制，且去年中考成绩****，受到相当一部分“鸡娃”群体的青睐。

       二、市北区规划宁安路以东、劲松三路以西、滁州路以南地块：新房房价坚挺 二手房成交无明显波动

市北区滁州路地块

       金地是青岛集中土拍第一场拍卖的大赢家，大手笔拿下市北区浮山后板块滁州路2-4号（2、3号地块为商住，4号地块为商服用地）三宗地块，成交总价为13.7亿，土地总面积57723.9㎡，总建面177243.9㎡。此前，金地在该片区先后开发了金地悦峰、金地宸悦两个项目，新地块项目如果今年年底入市，价格可参照南侧保利大国璟的价格，31000-32000元/㎡带装修。

保利叶公馆二手房成交情况

       该地块周边新老盘聚集，可谓房企在市北最为“扎堆”的板块。新盘有保利大国璟、和达君玥等热门项目，均价不低于3万元/㎡；次新房则更为“任性”，像保利叶公馆，最高网签价高达38605元/㎡！即便是楼龄十几年的二手房，如浮山后一小区、二小区等，网签价也在28000元/㎡左右。而高房价的根本因素源于学区的划片！众所周知，青岛市南大学路片区是教育金字塔，而市北浮山后片区则是第二个“大学路”，优质教育资源齐聚该片，使得周边房价一波赶超一波。正因如此，该片区也吸引不少房企挤破头分一杯羹……成交量方面，据贝壳数据显示，该片区二手房在4月份网签17套，5月份集中土拍后共成交20套，环比基本持平，并无明显波动。

       三、崂山区黑龙江路以南、海尔路以西地块：地王辐射效应明显 周边项目去化加速

崂山区黑龙江路地块

       海尔此次拿下的2宗地块位于黑龙江路以南、海尔路以西，成交总价32.8亿，占地面积92777.5㎡，规划总建面34.37万㎡；其中住宅部分总建面20.4万㎡，楼板价10773元/㎡。需要注意的是，产权型人才公寓不少于981套，与开发建设单位结算的价格为27230元/㎡（含全装修价格）。

       据卓易数据，在开平路地块成交的一个多周里，根据市场调研及售楼处了解，多个项目到访激增，去化明显加速。例如，大云谷·金茂府|悦府项目在土拍刚结束的周末2天就卖出了2个亿；保利天珺项目一天成交十几套，大户型均价达到3.6万元/㎡；崂山的融创壹号院也变得活跃……

       结语

       总体来看，集中拍地后一个多月以来，青岛主城楼市还是掀起了阵阵浪潮，热点片区无论新房还是二手房，房价坚挺。如遇到行情及板块轮动，则上涨空间更大。回到博眼球的“绿城地王”地块，高“面粉价”势必也会影响该项目后期的“面包定价”。小地王撬动大市场，老四方也从楼市边缘地带“爬”到了主角地位，并自带光环。

       另外，从5月70个大中城市价格变动情况来看，青岛新房连续6个月上涨。但值得注意的是，青岛新建商品住宅价格环比上涨0.8%，同比上涨5.1%，同环比上涨幅度均较4月有所上浮，这其中不乏集中土拍后青岛主城在售项目的贡献。

  未来，随着首轮集中供地项目产品、价位的逐步释放，青岛楼市将何去何从仍有待进一步观察。