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乐居财经 如意 7月21日，江苏中南建设集团股份有限公司发布关于对深圳证券交易所 2022 年度报告问询函的回复公告。

在回复“营业收入下降、净利润及扣非后净利润大幅下滑的原因，以及净利润下降幅度远超营业收入的原因及合理性”时，中南建设表示：正是由于毛利率大幅下降，销售和财务费用率有所提升，同时增加计提存货跌价准备和坏账准备，导致公司归属于母公司股东的净利润除和扣除非经常性损益后的归属母公司股东的净利润下降幅度明显大于营业收入的下降幅度，有关情况反映市场 2022 年持续调整的客观现实。

关于报告期毛利率为负的原因以及同比大幅下降的原因及合理性，中南建设回复，公司 2022 年房地产业务毛利率 1.34%，同比下降 9.35 个百分点。主要由于在非良性循环中，为了保障持续经营安全，降低不断严厉的预售款监管政策执行的影响，增加可支配现金，公司加大了现房库存的灵活去化；公司 2022 年建筑业务毛利率-11.01%，同比下降 17.44 个百分点。主要由于市场陷入非良性循环后，公司为了担当交付责任，在业主方支付和节点确认不及时的情况下，还保持了必要的投入。因为公司房地产业业务在营业收入中的占比高，因此公司 2022年整体毛利率同比下降 10.12 个百分点。

2022 年同行的毛利率多数也大幅下降，公司的毛利率变化与行业一致。公司 2021 年和 2022 年净利润亏损，主要由于市场持续调整，行业进入非良性循环后，公司为了保障持续经营安全，加大了现房库存的灵活去化，同时针对市场环境变化增加计提了存货跌价准备和应收款项减值准备。公司在建预售项目价格变动有限，毛利率相对稳定。

另外，虽然目前行业良性循环还未恢复，公司 2022 年末一年内到期的各项有息负债 232.1 亿元，高于期末货币资金 137.5 亿元，但公司一年内到期的有息负债多数可以按照国家政策精神与金融机构协商展期等更符合实际情况的合作条件，一年内到期的境内外公开市场债券仅人民币 20.2 亿元。而公司正在推进包括 2.1亿美元一年内到期境外债券在内的全部 4.5 亿美元境外债券重组，希望延长债券期限，降低债券利率。公司 2023 年有息负债偿还压力和各项应付款项金额实际都小于 2022 年。因此公司持续经营和盈利能力不存在重大不确定性。

中南建设表示，公司主营业务中房地产开发业务的收入按照产品销售，竣工达到约定的交付条件作为确认标准，建筑业务的收入按照施工项目履约进度比例确认收入，由于项目的施工在一年内有一定季节性，一般第一季度竣工交付少，第四季度竣工交付多，因此公司的收入确认也表现出一定的季节性，一般第一季度少，第四季度多。公司不存在 2022 年末突击确认收入的情况。

中南建设称，2022年末由于增加计提减值准备，带来可抵扣暂时性差异相对2021年末增加18.6亿元，从而导致递延所得税资产增加4.6亿元。可抵扣亏损相对2021年末增加10.6亿元，导致递延所得税资产增加2.3亿元。相关递延所得税资产的确认符合企业会计准则的相关规定。2021年、2022年虽然连续亏损，但亏损主要由于公司在非良性循环中，希望增强抗风险能力，增加了现房库存的灵活去化，公司在建项目的盈利能力影响不大。

中南建设表示，在政策支持方向进一步明确，市场恢复良性循环后，公司大概率可以同步恢复盈利，公司未来的盈利有足够的空间覆盖可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。

中南城投将积极采取合法有效的方式，持续确保对中南建设控制权的稳定性，保证不会因逾期偿还或其他违约情形、风险事件导致中南城投所控制的公司股票被质权人大量行使质押权，从而避免中南建设控股股东、实际控制人发生变更。