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9月15日上午，2022年青岛第三批集中供地拍卖中，市南、市北、李沧共计14宗地块出让，最终，11宗地均底价成交，3宗流拍，共计拍出约109亿元。被人选中有各种原因，但是被人弃之如敝履可能原因就非常相似了，所以我们今天就看下市北区再次流拍的捷能中泰地块。

地块位于水清沟河以东、李村河以南、四流南路以西、唐河路以北的围合区域，地块又分为两个地块，这次拍卖的是SF1103-127-1地块，地块占地为56960.3㎡，容积率3.53，出让部分规划地上总建筑面积为17.27万㎡，其中住宅用地建筑面积为16.45万㎡、商业网点建筑面积为0.82万㎡；另外，该地块划拨建面3万㎡，用于配建公共租赁住房。该地块配建的公共租赁住房由财政按4200元/平方米予以补助。配建的公共租赁住房建成后，产权移交政府部门，纳入国有直管房产。同时，在出让说明中有如下要求：乙方须于通过土地招拍挂取得项目用地后6个月内开工建设，取得施工许可证后不迟于36个月内完成全部投资建设并交付使用。

根据规划，该地块拟建设以大健康智慧型产业为核心，医药美妆、高端酒店、高品质居住于一体的综合项目。地块周边临近纺织谷以及青岛科技大，以及万科未来城和龙湖春江郦城，周边配套较为完善，毕竟区域新旧小区交错，各种商业和服务业态都非常多样。同时，地块旁就是地铁1号线胜利桥站，向北可以快速驶入跨海大桥高架，连接李村河互通，向北可沿四流南路进入水清沟。周边的新房项目也比较少，一家是科大门口的中海寰宇时代，定位区域的高品质社区，目前在售6#、7#、8#、9#、11#（均为19层小高），建面约105-143㎡，均价28500元/㎡。另外，一个项目则是近期面世的青铁·封华地，此项目作为一个地铁上盖项目，是青铁的一个TOD项目，项目将建设3栋14F~16F住宅楼、商业服务网点等，规划户数129户，算是一个微型社区，交通便利度高。

整体上看，这个位于老四方北侧的地块，不仅交通便利，周边由于之前已经被部分开发，整体配套尚算不错，并不是那种“荒地”地块，特别是之前有万科未来城的前车之鉴，很多“砖家”并不看衰这个地块，但是最终在今年2次土拍中都折戟沉沙，成了“无家可归”的孩子。那么，就让我们一起窥探下其中的原因。个人认为，可能是由于土地价格的问题，二批次供地中，127-1地块起拍单价为13990元/㎡，本次拍卖价格降至10500元/㎡，相当于打了75折，起拍总价降至17.96亿元。保证金3.59亿元。貌似降价大甩卖，但是其实我们仔细核算下，当年万科因为售价便宜，并且那个行业的境况与现在完全不同，而现在这种情况下以10500元/㎡的价格拿地，加之附带3万㎡的公共租赁住房，虽然补贴4200元/㎡，但是还是占掉接近1/6的面积，所以项目建成后价格在2.8-3.0万/㎡，估计才能有盈利空间，同时这块土地17.96亿的资金压力，毕竟不是小开发商能承受的，不是说调动不了这些资金，主要是回款周期需要个几年，并且现在行业情况暂时不明朗，谁也不愿意堵一个不确定。同时，可以关注一下周边在售的海寰宇时代，虽说是郑州路周边定位最高的产品，价格3万+，周边配套非常齐全，仍然是卖的很吃力，所以如果捷能中泰地块未来的产品接近3万的价格，品质和配套又不如中海，那么估计就被直接吊打了，所以，归其流拍的原因，最可能就是价格还是稍高了，如果能产品成型能在25000元/㎡以下，那么还是有一定竞争力。

那么这个区域，有什么值得一看的楼盘，让我们了解下。