一、点评楼盘:
上流和苑位于世园板块,周边环境舒适,配套较为成熟,项目近金水河和九水河等干线,出行便利。
区位图
二、项目亮点:
1、生态环境良好
上流和苑依山近水,周边近崂山、白果山、卧龙山、金水河和李村河等自然景观,居住环境较为舒适。
2、医疗资源优质
300米处在建第八人民医院(东院区),是综合性三甲医院,且与山东省立医院达成合作,就医环境配套完善。
3、交通较为便利
二号线东延线预计2025年竣工,其中宾川站距项目400米左右,项目周边近金水路等主干道,出行便利。
二、适合人群
目前成交均价24000-25000元/㎡,毛坯交付,户型建面约109-169㎡,适合改善人群。
三、价格分析
上流和苑目前成交均价24000-25000元/㎡,后期1#、2#、3#售卖现房可达280000元/㎡,毛坯交付,在售户型建面约109-169㎡,比较适合改善人群。项目南侧二手房万科生态城均价24400元/㎡,精装交付,2013年竣工;北侧海尔·博悦兰庭均价25200元/㎡,2016年竣工;西侧卓越皇后道均价29988元/㎡,毛坯交付,2017年交付。
四、楼盘规划
上流和苑位于李沧区柏水路66号(光水路小学南门),占地面积47193.9㎡,总建筑面积245139.14㎡,总共规划九栋25-27F住宅,毛坯交付,共计924户。面积区间为97、107、109、127、131、138、169㎡。项目整体容积率2.87,绿化率35%,车位配比1:2,公摊25%,北排与中间排楼间距为50米,中间排与南排楼间距为55米。
五、户型分析
户型图
户户型建面约131㎡,位于项目3#、5#、6#、7#西侧和9#东侧,目前在售6#两侧顶楼和5F以下以及还没开售的3#,一梯两户,公摊25%,毛坯交付。
户型为经典动静分区,西侧静区,东侧动区。动区为餐客厅一体设计,可最大限度的拓宽活动空间,四米开间为多人聚餐时刻提供保障。南北通透,采光充足可起到杀菌消毒的作用,空气流通可保证室内湿度适宜,也可减少油烟残留。
厨房为常见的U形厨房,合理的动线、舒适的空间足以容纳全家人合作备餐,厨房南侧空间可作为红酒储藏柜、咖啡区或西厨区域,大空间满足生活多样需求。
三阳台的设计为家庭的休闲娱乐带来更多可能性,种植、养殖、学习、赏景一应俱全,也是健身、品茶、绘画的绝佳处。
户型中的客卫为三段式干湿分离,且洗手池边设置了洗衣区供业主放置洗衣机和烘干机。如洗衣区安置在阳台,也可将此空间作为洗浴换衣区、储藏间或卫生工具放置处。
南侧次卧开间2.7米,较短的开间导致空间较小,比较适合作为儿童房、游戏区、储藏间或书房,也可隔断阳台,将阳台空间纳入南侧次卧,面积增大4.32㎡,可作为储藏空间或学习区。
主卧空间大且拥有独卫和独立阳台,私人空间充足,舒适感很强。喜欢泡澡的业主可在独卫西侧放置浴缸,体验小红书的同款沉浸式泡澡,把洗手池的储藏空间囤满泡澡球、花瓣和香薰,工作一天疲惫回家,泡澡就是解压必备项目。
动静分区户型的不足可能就仅在于走廊空间的利用率不高,按照样板间的设计增加储藏展示柜也是不错的想法,也可尝试定制鱼缸,将鱼缸安置在柜内,为空间造景。
六、交通出行
1、轨道交通
距宾川路站约407米,宾川站是二号线东延线规划中的站点,预计2025年竣工。二号线东延线起于李村公园站,止于世博园站。线路长约8.9km,设站8座,其中2座换乘站,下王埠站与15号线换乘(同期建设),世博园站与已有的11号线换乘。
2、公交交通
一公里范围内有五个公交车站点,距离最近的李家上流社区站224米,可搭乘128路、387路、390路、640路和672路公交车。可乘坐128路前往沧口公园、李沧公园、世博园,乘坐387路去中国海洋大学崂山社区、李沧体育中心等。
3、自驾
上流和苑近城市主干线金水路、广川路、广水路、宾川路和九水路等,金水路和九水路横跨李沧和市北,宾川路与广川路纵横李沧市区,项目距青银高速路口四公里左右,出行便捷。
七、周边配套
1、教育配套
上流和苑内部设立公立幼儿园,北侧紧邻广水路小学,两公里范围内享李沧初级实验中学的教育资源。李沧初级实验中学属青岛名校,升学率较青岛平均数高10%以上。除此外,项目周边近青岛二中分校、青岛爱迪学校、青岛启慧双语学校、青岛海洋大学等优质教育资源。
2、医疗配套
医疗资源雄厚且环境新,项目距第八人民医院(东院区)约333米,目前还在建设中,预计今年年底交付,并于2023年投入使用。第八人民医院(东院区)将建成一所集医疗、科研、教学、预防、保健为一体的现代化、智能化大型综合三甲医院,且已与山东省立医院进行合作。项目两公里范围内还有康道动物医院、李沧区慈仁门诊部和瑞杰医院等。
3、商业配套
上流和苑距惠丰综合农贸市场300米左右、距丽达约3.2公里、距李村商圈约6.6公里,周边在建商厦卓越时光,配套成熟,各类商铺可覆盖全年龄段生活购物需要。
惠丰综合农贸市场
4、公园配套
上流和苑依山而居,周边享三山三园伴两河资源,其中三山指东侧的崂山,北侧的卧龙山和白果山,三园指竹子庵公园、金水河公园和李村公园,两河指东侧李村河和西侧金水河。项目距世博园约1.5公里,世博园属国家4A景区,里面包含各类特色景区,休闲娱乐好去处。
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