我们可以简单的通过国家是否发放房屋的产权证来判断是大产权房还是小产权房，有产权证的是大产权房子也就是我们能买到的普通商品房，其中包括70、50、40年三种不同的产权的房子；而国家不发放产权证的就是小产权房子，这种称呼是一种俗称，它是由乡镇的政府颁发产权证，并不能构成真正意义上的产权。
通常来说小产权房包括两种：
1.建在集体的建设用地上的房屋，一般这类房屋是属于该集体，除该集体内部人员外，任何人都不能购买。
2.建设在集体企业用地或非法占用耕地上。
再来看一下大产权房子与小产权房子的区别。
由于未缴纳土地出让金等费用，价格低，比普通商品房便宜不少，正是这个原因，许多人不顾风险购置小产权房子。
因为没有国家颁发的产权证，小产权房不能在房地产管理部门登记备案，无法向银行抵押或进行贷款。
小产权房只能在集体成员内部进行转让、置换。并不能向非本集体成员第三人转让或出售。
小产权房实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。
小产权房缺少"五证",“五证”即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。如果没有“五证”是不能办理房产证的。
小产权房子虽然便宜，但是购买有风险，而且会受到一定条件限制，另一方面，由于缺少监管，在建筑质量问题上也难以保证，未来房屋售后保修问题也难保证。
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