疫情已经持续了2年有余，而这一波“倒春寒”式的核酸之战还在继续，它不仅是一场人类与病毒的持久战，也是改变人们生活方式的颠覆战，“戴口罩、喷消毒水、见到护士就张嘴”成为了人们司空见惯的行为，我们也不知道这场抗疫之战还会持续多久，也不知道之后还会为人类行为附加多少标签，但是生活还是要继续，这场“抗疫核战”之后，人们的生活必定会回归到当初的轨道，一切的起点。
粗略算来，楼市调控和下行也近4个年头了，从当初少数人高喊“凛冬将至”，到如今大多数人认为“大势已去”，地产市场不可否认的已经走入下行趋势，至少不再像曾经一样是卖方的市场。
而作为一个倚重原材料、资金链以及面对面销售的行业，疫情的到来更是为整个行业带来了沉重的一击，随着几大开发商的暴雷，房地产市场貌似正经历着98年地产市场放开后最严酷的寒冬。在这种背景下，各家开发商都在努力自救，正如李嘉诚的经典名言“努力不一定成功,放弃肯定失败。” 这两年的市场，其实已经明显感觉出底部的感觉，虽然拐点的出现可能还不明朗，但从销售数据方面看，青岛地区的商品房销售已经开始回暖，据卓易数据显示，2021年青岛市商品房销售面积同比上升2.96%，套数上升4.23%，均价上升2.94%，销售总金额上升5.99%，在住宅方面虽然销售套数和面积分别下降了0.28%和0.59%，但均价上升了3.25%，销售总金额也上升2.64%，可以看到数据相比2020年有明显好转，各种指标都开始上升。随着，整个市场的重新洗牌，资源持续向资金流充裕的头部聚拢，产业发展由粗放式、野蛮式向集约式、低杠杆的发展转换，优质企业将会重新焕发活力，整个行业也将走出低谷。
今天想聊的是本次疫情下的胶州楼市，谈到胶州楼市许多人喜欢用“崩”这个字形容，但本人不敢苟同，我喜欢用“理性回归”来形容这几年的胶州楼市。谈到胶州楼市的快速发展，可能始于青岛“北进西移”战略的落地或者2018年上海合作组织地方经贸合作示范区的设立，但生不逢时的是楼市政策性和市场性调整也随之而来，短时间内被被拉高的房价，迅速落入低谷，少海、上合核心区附近的某些项目甚至腰斩，许多看好上合发展前来投资的房客，感觉吃了大亏，开发商的压力更是与日俱增，胶州的“坑”度一度成为关心房产市场人士热议的话题，甚至拿出了蓝谷和红岛和其比较，一时，青岛楼市真是谈“胶”色变。
但反观改革开放来这些年来，有多少当时觉得坑，后来人们却后悔没踩坑的事呢？不说房产市场，说说金融市场，当年“蔚小理”三大新能源车公司，在美国股价连连重挫，甚至都要逼近退市线，但是回头看来这三家公司早已成为千亿市值的企业，案例还有特斯拉，当年马斯克想以600亿美元卖身于苹果，被苹果拒绝，现在特斯拉已经成为万亿市值巨头，而更讽刺的是，有消息称苹果汽车团队几个月前集体被裁，预计2024年上市的“Apple car”可能又要胎死腹中。有人说你说的是新兴的新能源车市场，与传统的房地产行业，明显有不同，这里其实我想表达的是价值与价格的关系，有价值又便宜的坑，也许真的不是坑，仅仅是一时的洼地，终究能一跃化龙凤。
那为什么说是“理性回归”，而不是“崩”呢？
说回胶州的楼市，首先我们看下胶州的区位，胶州位于青岛北部，南部接壤西海岸新区，北靠平度，西邻潍坊的高密、诸城，东靠城阳，有一部分位于胶州湾，这部分可以说是环胶州发展环的闭环区域，而就是这块区域诞生了上海合作组织地方经贸合作示范区。再从交通说，胶州是青岛重要的北门户，在很久之前，胶州铁路站就是青岛连接内陆最重要的、基本必经的铁路枢纽，并且这里高速路网发达，青兰、沈海、青银等多条高速从胶州经过，也正因如此来自于潍坊和平度的瓜果鲜蔬才能便捷的送达青岛主城区，另外，随着胶东机场投入使用，作为4F级国际机场、区域性枢纽机场、面向日韩的门户机场，为青岛乃至胶东半岛提供了便捷的空中交通，许多仓储运输企业落户这里，其中就有京东的“亚洲一号”智能仓库，所有这些都是对于胶州交通和位置的肯定。
胶州行政区位图
之后我们再看下胶州在青岛发展中的定位，2000年前后，青岛的发展主要以东向为主，从此香港中路沿线、崂山、浮山后走上了发展快车道，之后跨海而去，西海岸成为2010之后乘上了城市发展的快车道，这期间主要承载第二产业和交通的李沧和城阳也顺势而起，而不管是向东、向西，还是向北发展，交通都是先于区域发展的，特别是城阳这个拥有机场的区，可以成为胶州很好的参照，随着城市进一步扩展，环胶州湾生活圈的进一步扩大，胶东机场的落户，胶州能否复制城阳发展的道路还未曾可知，但是一切基础都已铺好，可能只欠一缕东风。
只可惜发展的东风来的可能不是时候，正好处于房地产市场过热的时段，短期胶州房价吹上了高空，当时上合区域都能卖到万元，之后整个行业吹来的“东北风”又吹散了这东风，然后就像被风吹上天的猪，面对风停了的故事一般。据网络数据显示，2013年时胶州新房均价在5500元/㎡左右，到了2017年上升到了约7200-7800元/㎡，而2018年价格被拉到历史顶峰的11000元/㎡上下，但经过短暂的辉煌过后，2019年时，就已经回归万元线以下，并且持续回落，到2021年底，价格到达了8600元/㎡，我们可以发现，2013-2017年，4年的时间，胶州新房均价从5500元/㎡到达了7500元/㎡左右，平均每年复合增长率7.9%，而17-18年价格就直接上涨了接近5成，以之前7.9%的复合增长率来计算，相当于1年涨了之后5年增长预期，是什么能支撑如此快速的价格上涨，难道仅仅是因为一个政策，或者某一发展机遇？显然2018年的胶州房价上升与价值增长的乖离度过大了，这才是楼市调控之后这里的房价快速下降的根本原因，如果没有2018年的这一次波动，以7.9%复合增长率来计算，到2020年应该在9000-9500元/㎡，与2020年当年的市场真实价格我非常接近，而到如今，因为调控和疫情的原因，许多区域的价格都不复从前的增长率了，甚至都出现了下降趋势，那么当年被人摒弃的胶州区域，回落到9000元内，真的是一种价值的回归。
首先，我们已经知道胶州的“硬件”配套其实是不错的，具备了未来区域发展的饿基础，并且经过几年的发展，软实力也不落下风，2020年，胶州市实现生产总值1225.86亿元，在长江以北县和县级市中排名第一，2017年，胶州市以全国县级第1名的成绩获得“全国文明城市”称号，并在2020年再次以全国第1名的成绩通过复审。2019年胶州市获“国家森林城市”称号。2016年，胶州市以全省第1名成绩获“国家卫生城市”称号。2020年12月，社科院发布《全国县域经济综合竞争力100强》，胶州排名第15 。同时，胶州是一座千年古城，有新石器时代集大汶口文化、龙山文化于一体的三里河文化遗址。可以说不管从区位、文化、经济方面，都有不错的基础。
其次，在上合示范区设立之前，胶州的房屋成交多集中在胶州老城和新城，少海附近楼盘是其实非常少，也就是上合的落地才带火了这个区域。胶州老城和新城的房地产市场更多的是地缘性客户，是非常稳定的客户群体，也是主力群体。全市常住人口为987820人，与2010年第六次全国人口普查的843054人相比，增加144766人，增长17.17%，年平均增长率为1.60%。，而2010-2020年青岛年平均增长率为1.46%；至2020年胶州0-59岁的人口占比在80.39%，而青岛全域这两项数据为79.72%，劳动人群和潜在劳动人群比例稍高，而购房的主力群体往往都是这个年龄段。也就是说，胶州在人口增长和人口比例上要优于青岛的平均水平，购房潜力要大些，而且你要知道胶州的城市竞争力和市区有天壤之别，在这种情况下，它的人口还能超越市区的增长率，说明了它本身的优势和潜在发展力是不错的，而人口增长是房地产发展的基本保证。
青岛各区市人口年龄比重
另外，青岛的发展轴北移西进，胶州将成为青岛连接内陆地区的重要发展轴，增强青岛贸易港口城市的影响力。青岛市“十四五”规划《纲要》中指出，胶州在十四五期间将成为青潍海陆发展轴的最重要节点，《纲要》还建议胶州应高质量建设上合示范区、胶东临空经济示范区，建设商贸服务型、空港型国家物流枢纽，打造开放门户、活力城区，建设青潍协同发展的环湾都市区重要组团。随着青岛市区范围的扩大，曾经的城阳、黄岛的功能外移，而位于胶州则成为最好的承接区域，成为连接其黄岛-市区-城阳环胶州湾各区域的环形发展带的最后一块拼图，与各区域互补、联动。所以，这样的胶州你是否还能小觑？也许胶州的未来是你高攀不起的。
青岛市“十四五”规划城市发展布局
当然我们无法否认，疫情对于全产业链的负面影响，在这种大环境下，地产行业也在努力，2022年3月16日，青岛市房地产事业发展中心印发了《关于举办“2022年网络房展会”的通知》，拟定时间为3月中旬-6月底。通知发出后，获得了全市各大项目的热烈响应，截止3月24日，共有38家企业，118个项目参与本次展会。胶州区域，共有16个项目参展，占参展项目的13.56%，各大项目都给出了不同的优惠，希望能在疫情当下，打好胶州地产翻身一站，成为胶州地产“明日之战”的开端战，下面我们就一起看下，胶州区域的参展项目的具体情况：
2022年网络房展会—胶州参展项目
疫情限制了我们双脚，却不能限制我们的梦想，所以，如果有想在疫情期间选房、看房的朋友，不妨到2022年网络房展会去看一下，了解下相关项目，正如狄更斯所说“这是最黑暗的时代，也是最光明的时代。”说不定您就能收获一套属于自己的爱居。
楼盘点评
写评论