2.评测师点评楼盘

点评内容：古镇口大珠山旁，140-190㎡山景低密混合住宅社区，区域改善大盘

4.项目亮点

标题：自然环境优美

内容：融发碧桂园珠山郡紧邻大珠山风景区，尽享山林美景，自然环境非常不错。

标题：交通较为便利

内容：临近M13，靠近滨海大道和大珠山南路，轨道、自驾出行双便利。

标题：教育资源较为丰富

内容：周边学校众多，公、私立都有，满足小学到高中的全龄教育需求。

5.适合人群(50)

适合人群：融发碧桂园珠山郡在售140-190㎡户型，适合地缘性改善人群。

6.价格分析

评分：8

价格分析：

融发碧桂园珠山郡在售两种业态，洋房与叠拼，洋房为140㎡户型，均价11000-12000元/㎡；叠拼户型为160㎡、190㎡，均价为17000-20000元/㎡，区域内新房项目均价在11000-25000元/㎡左右，当然，业态不同价格差距较大，但是我们可以从洋房价格发现，本项目价格基本处于区域内低位；再从区域内二手房观察，区域内的二手房均价在9800-26000元/㎡，不仅价格相差较大，分布也较为分散，房龄相差也大；本项目周边基本没有二手房，距离较近的为六合社区，均价9600元/㎡，为2010建设；其次就是珠山秀谷御墅，此项目为别墅项目，大体单价在20000元/㎡左右，均价在21000元/㎡，比融发碧桂园珠山郡价格的新房叠拼价格还要高，从此可以看出，配套相近的情况下，此区域叠拼的价格约在20000元/㎡上下，从整体上看，融发碧桂园珠山郡的价格定位，基本符合市场对于本区域价格的判断。

评测师有话说：

7.楼盘规划

评分：9

楼盘规划描述：融发碧桂园珠山郡映山红路与山王河西路交汇处，占地108466㎡，建筑面积145000㎡，由青岛悦发置业有限公司投资建设，项目规划10栋叠拼，8栋小高层，4栋洋房，1栋公寓，1栋商业，总户数1326，住宅建面约95-190㎡，容积率1.5，绿化率35%，停车位1326个，物业公司选择碧桂园物业服务公司，物业费2.9元/㎡·月。

15#、16#、23#、24#为160㎡叠拼户型，17-22#为190㎡叠拼户型，2#、5#、7#为140㎡四室两厅两卫户型，3#、6#、8#、11#为95㎡三室两厅一卫户型，1#、4#、9#为115㎡四室两厅两卫户型。

项目采用新中式建筑风格，是碧桂园旗下的府系住宅产品，项目内部景观依山而建，形成自然台地分区，景观园林以返璞归真的理念打造，设计南北景观轴，满足社区内不同人群的生活需求。

楼盘基础信息：

请选择3个高亮类型：

占地面积：108466㎡   建筑面积：145000㎡     容积率：1.5        

绿化率： 35%       产品类型：别墅、洋房    人车分流：  车位比:

产权年限：  70

__别墅、洋房 _____概述(50)：低密混合项目，生活舒适度高

___容积率 ____概述：1.5的容积率接近纯别墅项目

_____占地面积__概述：大体量社区，未来生活配套提升空间大

评测师有话说(100)：

8.户型分析

评分：9.0

*楼盘户型：C户型

*户型描述：

此户型为140㎡四室两厅两卫户型，户型方正通透，开敞阳台，双飘窗设计，非常适合有二胎的家庭。

入户有独立玄关，但玄关连着南向边卧，这个差点意思，容易产生卫生和噪音问题，如果让老年人住在此，显得不是太合适。客厅和餐厅不是同面宽，但是由于餐厅和厨房是横向连接的，基本接近客厅面宽，所以动静分离是做到了。客厅和南向次卧外的阳台连接，形成了开敞阳台，实用性增加。静区三主卧品字型分布，有孩子的家庭，主人在夜间可以很好的照顾到孩子，主卧因为空间没有设计独立的衣帽间，但是边柜的空间是绝对充足，并且因为飘窗的村子，让主卧的实用性和私密性得到提升，主人可以在闲暇更好的享受阳光。

当然北向的儿童房，虽说采光和位置不是太理想，但是作为两孩家庭也是一种妥协。当然，如果是一个孩子，这个房间更适合做书房或者儿童活动室；或者让孩子住到边卧，老人偶尔来住，在北卧凑活下也是绝对没问题的。

综上看，这套户型从整体设计上没有问题，但因为要在140㎡的空间内，布置足够的功能区并合理有机的连接，存在稍许瑕疵，但是不会影响整体居住体验。

评测师有话说(100)：

9.样板房细节

样板房细节：

10.交通出行

评分：8.5

轨道交通：融发碧桂园珠山郡距离M13号线大珠山站约700m，乘坐M13可向西到达到达董家口火车站，或向东在井冈山路站换成M1号线，去往市区方向，在青岛站或者台东换乘M3和M2。

公共交通：融发碧桂园珠山郡周边700m仅有2个公交站点，有L6、黄岛109路、黄岛西12路等7条公交线路从周边经过，从项目乘坐黄岛113路向北约9.7km可以到达胶南商城区域，乘坐黄岛302路或者K2向东北约19.1km可以到达融创茂。交通便利度一般。

自驾：融发碧桂园珠山郡周边有两条主干道，一条为大珠山南路，距离项目直线距离约1.6km，此路为胶南区域的重要道路；另外一条为滨海大道，作为贯穿西海岸的主干道，为项目提供了便利的出行条件。从融发碧桂园珠山郡出发，经珠山南路、滨海大道、琅琊台南路，向北行驶约8.3km，可以到达胶南商厦区域；经珠山南路、滨海大道向东北行驶约19.5km，可以到达融创茂。自驾出行便利度高。

评测师有话说：

11.周边配套

评分：8.5

教育配套：项目周边3km有16家教育机构，其中包含了西海岸滨海初级中学（距离项目直线距离约1.1km）、西海岸新区海军小学距离项目直线距离约1.1km）、海军希望小学距离项目直线距离约1.2km）、滨海小学距离项目直线距离约1.7km）、古镇口海军中学距离项目直线距离约2.2km）等基础教育机构，公立、私立皆有，可选择性大。

医疗配套：项目周边3km内，有6家医疗机构，其中最大的综合医院为青岛滨海学院附属医院，距离项目直线距离约1.79km，同时，距离项目最近的医疗机构为西海岸新区滨海街道六合社区卫生服务站，距离项目约1.4km，医疗配套较为完备。

商业配套：项目周边5km仅有3家商场，仅漾时代还算较大，距离最近的为项目东南侧直线距离1.2km的黄岛庆客隆购物广场(大珠山店)，整体商业配套较一般。

公园配套：周边成建制的公园不多，但项目紧邻大珠山，距离4A级景区大珠山风景区内的石门寺，直线距离仅1.4km。依托大珠山的自然环境，项目整体环境配套非常不错。另外，从项目出发沿门前映山红路一直向东约4.1km，可到达海边，此处为海军公园，风景优美。

评测师有话说：