正文

2.评测师点评楼盘

点评内容：西海岸灵山湾低密147-247㎡山海社区

4.项目亮点

标题：纯低密度社区

内容：区域仅有的洋房+别墅业态社区，密度低至1.2。

标题：项目位置优秀

内容：康大玺樾府位于灵山湾畔，依山傍海，环境优美，处于开发区和胶南之间。

标题：生活交通配套便利

内容：项目邻近地铁和滨海大道，靠近吾悦广场，生活交通双便利

5.适合人群

适合人群：项目依山傍海，户型为147-247㎡小高层、别墅，适合改善人群

6.价格分析

评分：8.5

价格分析：康大玺樾府均价约26000元/㎡，在售小高层和别墅户型。而项目所在灵山卫区域，在售新房均价约14000-26000元/㎡，康大玺樾府的价格基本上最高的，而项目所处位置，相比周边项目更好，从项目本身来说，小高层+别墅的低密设计，在区域内是独家的，其他项目大多是高低混合业态，这也支撑了项目的高均价。

从周边二手房价格来看，价格在约12000-26000元/㎡，基本与新房价格平齐，而本项目约26000元/㎡的均价，仅有项目旁同为康大旗下的御金湾；区域内较为知名的项目如康大山语海均价约21000元/㎡，滨海大道北侧的东方华庭均价15000元/㎡左右，建邦听海一期、二期达到了约19000元/㎡和20000元/㎡的均价。整体来说，对比区域二手房，本项目的价格仍然为区域的顶部价格。

同时也要注意，这个区域先前价格已经上涨不少，高价格的项目，整体性价比并不是太高，虽然此区域的配套和环境都相当不错，但是整体便利度还并不太完善，所以作为区域内价格较高的项目，未来价格潜力还有待观察。

评测师有话说：康大在西海岸的布局，让项目有了不错的背书，品质也有保证。

7.楼盘规划

评分：9

楼盘规划描述：

康大玺樾府位于西海岸新区滨海大道与大湾港路交汇处，占地面积约61500㎡，建筑面积约73700㎡，由青岛康大房地产开发有限公司开发，项目规划16栋小高层洋房，15栋联排别墅，总规划户数426户，洋房306户，联排54户，人才公寓约66户，容积率1.2，公摊17-19%，车位691个，车位比1:1.62，项目带700㎡底商，精装修交付。

项目1-16#为小高层洋房，户型面积为141㎡、171㎡、189㎡、208㎡，17-31#为联排别墅，户型为247㎡、297㎡。户内家居设备采用国际知名品牌，并设计有智能家居系统。

项目建筑风格为新中式风格，售楼处将作为入户大堂，下沉式花园，设计有庭廊、水桥、瀑布。项目内部设计景观功能区，根据不同年龄段设计活动区域。项目台地式设计，和道路形成高差，同时，楼间距达到30-50米。

楼盘基础信息：

请选择3个高亮类型：

占地面积：61438㎡      建筑面积：116205.6㎡       容积率：1.2        

绿化率：30%        产品类型：洋房+联排别墅  人车分流：  车位比:1:1.62

产权年限：  

__洋房+联排别墅_概述：这种低密配置在区域内是唯一的

__容积率__概述：容积率1.2，与纯别墅项目相近

__车位比_概述：此区域出行驾车出行，解决家庭多辆车的尴尬

评测师有话说(100)：

8.户型分析

评分：9

*楼盘户型：A户型

*户型描述：

此套户型为147平三室两厅两卫洋房户型，南向三开间、开敞阳台、大面宽客厅、套间主卧设计。

入户独立玄关并且预留影壁和鞋厨的空间，约7m大开间的客厅有大平层的感觉，开敞阳台的存在，保证了采光和预留了充足的晾晒和活动空间，近10m长度，1.8m宽度，甚至让阳台具备了收纳功能。主卧和北卧的房门成互成犄角，节约了过道的空间，这样也让所有的功能区都围绕着客厅分布，增加了联系性。主卧的套间设计，飘窗、衣帽间、卫生间俱全，让主人的生活更加的私密和便捷。

户型唯一的弱势就是南向次卧位于入户门侧，卫生和私密度降低，但整体上看，这套户型各中优点更为突出，是一套非常不错的三室户型，能满足3-5口家庭的生活需求。

评测师有话说(100)：

9.样板房细节

样板房细节：

10.交通出行

评分：9

轨道交通：康大玺樾府距离M13号线灵山卫站直线距离700m，可向西达到董家口火车站，向东在井冈山路站换成M1号线，去往市区方向，在青岛站或者台东换乘M3和M2。

公共交通：康大玺樾府700m范围内有7个公交站点，开发区42路、隧道5路、隧道6路等20条公交线路从周边经过，从项目乘坐黄岛L9或者K23向西约5.1km可以到达融创茂；乘坐隧道6路或隧道8路向东行驶约25-26km可到达青岛站。公共交通便利程度高。

自驾：康大玺樾府周边有两条西海岸的主干道——滨海大道（距项目直线距离300m）和东岳东路（距项目直线距离550m），从项目向东行驶，经滨海大道、胶州湾隧道、贵州路，行驶约25.2km可到达青岛站；从项目向西行驶，经滨海大道向西行驶约4.9km可到达融创茂。自驾便利程度高。

评测师有话说：

11.周边配套

评分：

教育配套：康大玺樾府周边2km内仅有3个教育机构，分别为距项目约1.6km的积米崖小学，约1.26km的灵山卫小学，约1.57km的灵山卫中学。整体看教育配套一般，没有特别之处。

医疗配套：康大玺樾府周边3km内有4家医疗机构（一家暂未营业），距离较近的社区医疗机构为距离项目直线距离约680m的大湾社区卫生服务中心，另外瑞源中医院（三甲）暂未营业。大型综合医院还是需要依托直线距离约7.1km外的青岛大学附属医院西海岸院区。整体医疗配套一般。

商业配套：康大玺樾府项目周边5km内有13家商场，特别是东侧直线距离约2km汇聚着吾悦广场、佳世客、海上嘉年华等大型商业，另外西侧直线距离约4.4km是著名的融创茂，能满足各种级别的采买需求。

公园配套：康大玺樾府周边没有成建制的公园，但是项目西南距离海岸线仅300m，拥有前海景观资源。同时，项目自身依山而建，景观园林自成一色。

评测师有话说：