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  历经跌宕起伏，我们带着希冀和疑惑进入2022年。对于有置业需求的购房者来说，今年房贷利率走势如何？新规政策有哪些影响？各大区域都有哪些新盘推出……都是他们关注的话题。有鉴于此，乐居特别汇总呈现2022青岛置业热门话题22问，帮助大家春季买好房、少踩坑。

  1.2022年，具备什么资格才能在青岛买房？

  本市户口家庭，是指家庭里的所有成员都拥有本市户籍。当本市户口的家庭在青岛已经拥有两套房了，这种情况下就不可以再购房了。

  如果不是本地户口，外来人员想要买房子，需要提供两年内在本市缴纳满一年的社会保险证明，则可以购买一套房子。

  如果外地人员已经在本市拥有一套房子，但是无法提供一年内的社会保险证明，则不可以再次购房。

  外来人员可以在青岛直接落户，这个时候就拥有可以购买两套房子的资格了。

  青岛也是分限购区和非限购区的，限购区范围有市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区

  2. 近郊楼市现在值得投资吗？

  首先，在房住不炒的大原则之下，房地产的投资属性逐渐削弱，虽然青岛近郊房地产市场整体价格相对较低，但是由于教育、医疗、交通、商业等配套兑现时间相对较长，短期内价格难以有很大的提升。

  其次，近郊目前库存相对较多，各大开发企业以去库存、回笼资金为主，近郊楼市还是处于部分市区外溢客户和地缘性客户较大，在整体市场环境影响之下，很难有大幅上涨的可能性。

  同时，目前近郊无论在产业还是人口方面目前还处于发展阶段，这对楼市的发展也有一定的影响。

  3. 购买首套及二套房产，首付比例分别是多少？

  新房首套房首付比例一般不低于30%，二套房一般不低于40%。

  4. 目前青岛的商贷利率是？和去年比，高了还是低了？

  目前，岛城普遍执行的首套房贷款利率在5.35%左右，二套房贷款利率在5.65%左右，汇丰银行首套房贷款利率可做到5.15%,二套房贷款利率可做到5.3%。相比去年，大约下降了约0.1个百分点。

  5.2022年青岛房价会如何变化？

  以“稳”为主，略有分化。近郊项目因为去库存压力较大，价格会略有下调的可能，主城得以人口、产业、配套的相对完善，价格会略有上扬。

  6.从目前的市场格局看，今年“金三银四”是购房的好时机吗？

  近几年来，房地产市场区域理性，对于青岛市场来说，市场也是处于冷静期，价格泡沫不再明显，相对来说，价格比较稳定，对于一些品质不错的项目，可以考虑出手。

  7. 新房贷款审批现在通常需要多久？二手房呢？

  据统计，从银行面签到补齐材料再到银行审批通过，目前经签约服务中心完成的交易平均时效大约是10天。从银行拿到抵押证开始到房东收到房款，这个时效是9天左右。如果手续齐全，部分银行审批放款速度可以达到2-3天。二手房放款速度快的话可以达到1周左右。相比去年来说，无论是新房还是二手房，审批速度提升了不少，尤其是二手房，速度能快了4、5倍时间。

  8.打算春天买房，新房有哪些区域值得关注？

  市内四区刚需推荐李沧重庆路沿线和市北老四方区域，价格适中，配套齐全，可选项目多。如果资金允许，东李南侧区域可关注的区域，随着几个项目的开盘和规划的放出，这个区域未来将会进入发展期；

  其他区域，关注西海岸灵山湾区域的价格走势，在配套逐步完善的情况下，价格如果略有回落，性价比高。另外，城阳白云山附近也是不错选择，规划不错，区域整体开发力度大，如果享受人才政策，价格方面更为优惠。

  改善和刚改推荐浮山后东北区域，区域配套齐全，拥有学区优势，单价尚可；如果资金充足，松岭路一线的项目因为自然和交通环境优势，也在考虑范围内；

  9.想买二手房，哪些板块值得入手？

  青岛作为省内唯二的人口大规模流域的城市，居住需求更多集中在产业聚集区域或者产业快速发展区域周边，青岛市区主要是市南沿海、新都心、市北CBD等区域，西海岸新区可以说是快速崛起区，都是可以考虑的。当然这些区域有些价格有些比较高，还需要谨慎出手。总的说起来，就是选择城市核心区，配套要好，地脚好，选择发展区，应该选择政策实际落地，发展正在进行中的区域。另外，当下房市行情下，房屋的保值功能要大于增值功能，所以更应关注成熟区域，避免无谓的押宝行为。

  10.新房刚需上车，目前首付的最低门槛是多少？

  目前青岛按照30%首付比例计算，低门槛的项目首付在97000元左右，加之各种税费，总首付在10万上下。

  11.刚需首次置业预算有限，哪几个项目可以推荐？

  市内四区推荐重庆路沿线的佳源双子星城和楼山春晓，价格较低，户型面积也有较小的选择，区域衔接市区与城阳，随着流亭机场的搬离，老旧产能的迁出，成为承接市南市北刚需购房者的天堂；

  西海岸推荐辛安片区龙湖春江彼岸，城阳推荐白云山区域的绿地国科健康科技小镇和红岛区域的青特金茂·中欧国际城|滨江悦。

  12.针对改善型购房者，春季有哪些楼盘可以着重了解？

  对于改善型购房者，除了空间、环境需求，学区也是很重要的关注点，综合来看，推荐浮山后的四大项目——大云谷金茂府悦府、金地华章、国泰华府、紫樾尚府。不仅有醇熟的配套，户型也符合改善需求，同时浮山后的学区也是非常优秀，值得关注。

  13. 如果以子女教育为优先考量，购房者可重点考虑哪些区域？

  主城浮山后板块凭借其优越的自然环境早已经成为宜居之地，而区域整体规划等一系列优势，大手笔建校，使得学区快速成形。

  浮山后学区主要包括市北区G片和崂山区埠东片。前者有青岛第二实验初中和青岛六十五中两所初中，同安路小学、桦川路小学、市北区第二实验小学、富源路小学、福州路小学、宁安路小学和格兰德小学7所小学；后者有崂山第二实验小学和浮山小学2所小学，从2020年开始，位于该区域的青岛格兰德中学初中部也开始招生。

  14. 结合最新的市场信息，哪些新盘目前提供的优惠权益比较吸睛？

  目前多个项目推出新春特价房活动，一口价限时抢购。如中车四方云汇现推五套房源。有3-4层和顶层的房源，折后大概是24000-25000元/㎡。主城市北老四方板块的绿城和锦诚园项目，新春置业季总经理特批房源最高直降17万元，部分楼层单价低至25000元/㎡左右。

  15. 特别钟爱阔景阳台/大宽厅/（结合当地特色，找个关注度高的产品特点写），哪些项目可以满足你的需求？

  瑞源名嘉荷府：在售大面宽平层产品，南向横向大玻璃幕墙设计，270°环幕级视野，眺望唐岛湾，赏景视野开阔。

  国泰华府：在售118、133、136㎡套三户型，其中133平C户型，南向双阳台设计，面宽7.1m配合1.8m的进深。采光充足，视野开阔，不论是作为日常小憩的观景阳台还是晾晒衣物，都是极为方便的。

  鑫江·瑞府：135平洋房，户型全明通透，南向大面宽设计，可达12m。配有约8.7m巨幕阳台，连接客厅与南向次卧，在日后使用中，可将南向次卧的阳台作为家政阳台使用，即实用又不影响客厅美观。

  16. 想要入手别墅，哪些区域、项目值得重点了解？

  城阳区白云山板块：作为城阳区的热门置业板块，白云山片区的定位是城阳中心区东部的产城融合示范区和高品质休闲生活区。区域民生配套水平高，规划建设有国科大附属医院、国科大附属中学、泰康之家·长寿社区、年一贯制白云山学校等项目。区域自然生态环境优秀白云山片区在整个城阳的北部，东倚驯虎山，片区内有虹字河水库、白云山公园、青特公园、国学公园，享三园一湖多元生活配套。

  青特滨湖国际：青特滨湖国际占地约7.6万㎡，总建面约12.9万㎡，容积率仅有1.6，绿地率40%，是目前白云山片区的低密度社区，是青特置业16年以来打造代表青特开发水平的项目。

  项目在售的是洋房和叠墅产品，洋房8-10层，叠墅为6层，1、2层为下叠，中间两层为平层产品，5、6层为上叠。户型面积为143-230㎡，价格从19000-24000元/㎡。项目共计318户，为一梯两户设计，楼间距30-40米，洋房公摊约20%，叠墅公摊约16%。

  城阳区惜夏板块：夏庄作为城阳的南大门，因为紧邻市区，凭借便利的交通成为市区外溢客群的首选之地，此外，这个崂山西麓的片区也吸引了大批对山水情有独钟的改善养老群体，区域内的新房产品，多以低密洋房、叠拼、别墅为主，如鑫江·瑞府、中瑞鼎峰·伴山府、鑫江·桂花园|汀香。

  中瑞鼎峰伴山府：项目总建面约75682.66方，容积率1.01，绿化率30%。项目在售建面约143平平层产品，层层关山，户户带院。据了解，1#2#加推在即，约4.5m面宽中岛式厨房，会所级别地下空间，挑高约5.5m。

  17.从长远发展看，青岛的潜力置业板块有哪些？

  西海岸新区灵山湾板块、城阳区未来之城板块。

  西海岸新区灵山湾板块，是近年来置业热门区域，随着安子片区、唐岛湾片区发展日益饱和，西海岸的发展一路向西。灵山湾板块背靠小珠山，面朝灵山湾。加上影视产业的加持、连接西海岸东西城区的区位优势与天赋自然的臻稀海岸线，已吸引融创、保利、华润等众多地产大鳄入驻。提到灵山湾，不得不说东方影都。东方影都为该版块乃至西海岸带来的电影产业发展红利至今仍在发酵。随后，中国数都、惠普全球大数据基地等重量级的产业项目，也为这里带来了持续的人口流入。

  未来之城板块是原流亭机场片区，名字源于政府对原机场及其周边的规划概念，随着规划项目的落地，该片区将会带动片区的产业升级，甚至带动整个城阳的面貌换新。这片区域内将打造“未来城市试验场”，建设一个集产业、商务、消费、金融、交通、教育、医疗、文化、运动、景观为一体的高端现代、活力时尚的“未来之城”。同时，区域将继续利用原有优势，打造商贸物流区、国际贸易与文化交流合作区、国际合作产业区、现代服务产业区、生态智慧社区五大功能区。

  18.从今后置换的角度看，哪些区域的项目、社区比较容易出手？

  目前来看，大火的浮山后，以及以强劲势头发展中的西海岸，未来是比较好出手的区域，浮山后板块例如金地华章、国泰华府、金茂谷等等，西海岸片区尤其是灵山湾板块，因为有着优质的山海资源，后续随着配套的不断完善，相信市场认可度也会一路水涨船高，例如华润的灵山湾壹号，灵山湾樾府，海信灵山湾龙玺等等。都是不错的项目。

  19.目前青岛市场上，物业口碑最好的品牌有哪几家？

  目前青岛口碑较好的物业有中海物业、保利物业、绿城服务、华润万象生活、海信物业。

  20. 从以往市场销售情况看，青岛哪些品牌的项目尤其受到欢迎？

  目前融创在青岛销量最好，在售楼盘较多，市场认可度也很高，其次就是海信海尔等本地龙头房企，其他的比如金茂，和达，保利，龙湖，万科，青特等开发商，也都是青岛房产市场第一梯队的开发企业。

  21. 在安全交付越来越受重视的当下，青岛哪些品牌可以放心购买？

  海尔、海信作为青岛本土房企，深耕青岛多年，口碑一直不错，同时金茂集团的大云谷金茂府项目也积累了不少的口碑。

  22. 从今年首批次土地出让情况看，其中哪些或将成为未来的热销项目？

  根据青岛自然资源和规划局发布2022年1月供地计划显示，全市1月份拟招拍挂出让地块74宗，其中工业用地30宗，新兴产业用地（M0)1宗，商服用地18宗，城镇住宅类（含商住用地）10宗，公共管理与公共服务用地（教育用地、科研用地、社会福利用地等）及其他用地15宗，其中住宅用地仅分布在胶州市、平度市、莱西市三个板块，由于这三个板块离主城区较远，不太可能会出现市区外溢客群购买的情况，当前环境下投资客也都比较谨慎，而本地客户的去求及购买力又相对有限，所以单就1月份供应的地块来看，很难出现热销楼盘。