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（冯显泉，中国社科院特邀房地产专家，乐居财经特邀评论员，青岛市生产力学会常务副会长兼秘书长）

  一、房地产的支柱产业地位没有变

  近几年，由于多方面原因，业界内外不少人在质疑：房地产行业是不是不重要了？

  2021年12月11日“2021-2022中国经济年会”上，中央财经委员会办公室副主任韩文秀、国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆，就刚召开的中央经济工作会议进行了权威解读，重申房地产行业的支柱产业地位！

  可以肯定地说，我国房地产行业在中国经济中的重要地位仍然比较突出，是宏观经济的重要组成部分。而且这个行业的突出特色是：规模大，链条长，牵涉面广，其无论是在全社会固定资产投资上，还是在地方财政收入方面，以及金融机构贷款总额中，仍将占有相当高的份额，仍旧是国民经济这个大盘的压舱石！

  二、“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式不可持续

  从历史条线看，经过20多年的快速发展，我国的房地产市场规模总量已经见顶，靠规模取胜的时代业已结束，过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式显然不可持续。

  按照前不久中央经济工作会议的基调，我国房地产应该在“探索新的发展模式”上找出路，探索符合新发展阶段的行业新模式，从依靠土地红利和金融杠杆红利“肆意生长”，转为向管理、向产品要出路要效益，最终实现行业高质量发展的目标。

  要特别需要指出的是，“大而不倒”的思维定势将被打破，经营不善的企业将逐步出清市场，接下来将迎来优质房企的强势回归，行业大洗牌在所难免！

  三、未来房地产将从“保障房”和“商品房”两条线发力

  “刚需”和“改善”住房，是未来商品住宅市场供应的主流，从政策上也会支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求；鉴于各大城市商业、办公类存量过大，去化周期较长，未来商办类房产估计会统筹规划，有效控制新增数量。

  保障性住房建设，包括长租房市场，是未来相当长时期各大城市的重点任务，品牌房企应该积极参与到其中，并发挥重要作用，目的是让城镇广大居民、特别是新市民住有所居。从这个意义上讲，房地产行业也是民生行业。

  还一个重要方面，是城市更新，补好城市功能，提升老城居住品质，盘活老城区的存量房，让群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好，这也是房地产行业重点转型发力的一个重要方面。

  四、稳字当头、稳中求进，也是房地产行业必须遵从的原则

  2022年经济工作的总基调，是“稳字当头，稳中求进”。房地产行业作为总体经济的一部分，同样也要保持稳定。

  “房住不炒”不会变，而且是我国房地产长期发展的政策总基调；无论是土地供应端，还是金融管控端，拟或供需市场端，各地都会本着“保稳”的基本目标，也就是住建部反复强调的“稳地价、稳房价、稳预期”基本目标；下调金融机构存款准备金率也好，优质房企开发贷也好，保证刚需买房贷款需求等，是出于防风险和保交付需求，而非“走老路”，是保证行业“良性循环”的边际性宽松，不会大水漫灌，保持政策的连续性原则不会变；调控的基本方略，实践证明“因城施策”、“一城一策”的办法比较适合国情，还会继续实施，但会进一步强化城市政府在房地产调控中的主体责任；房产税在部分城市中试点，是建立长效机制的重要内容，我认为不会因为对试点城市的楼市预期有一定影响而停止，将会按照计划稳定推进。总之，将会通过一系列组合性措施，促进房地产业健康发展和良性循环。

  五、目前房地产行业仍处在信心修复期

  同时，我们还应该看到，处于“深度转型期”和“特殊阵痛期”的房地产行业，从2020年第三季度起，在多方面因素叠加影响下，明显进入了下行通道，市场信心明显不足，堪称近20年房地产行业最难受的时段。

  在当前政策利空出尽并边际性宽松、楼市预期明显转变的情况下，成交量在短时间内难以回升，全国城市新房成交量预计2022年第一季度将继续探底，仍然属于“信心修复期”。

  如果持续保持适当宽松政策的话，市场信心预计2022年第二、三季度会逐渐回暖。我的判断是，2022年的楼市会回䁔，城市群的核心城市及部分新增人口多、市场需求大、但供应不足的城市房价会回升，房地产最糟糕的阶段正在过去。但是必须明确的是，房价大幅上涨的概率不会出现。

  与“我国经济稳中向好、长期向好的基本面没有变”这一基本判断相吻合，我国房地产中长期的发展空间仍然较大，房价将在保持基本稳定的前提下略有涨幅；但不排除某一个时段有所下调，这也属于市场的正常表现。

  从购房者的视角看，我认为2022年第一二季度，属于刚需和改善住房出手的较好时段。