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  编者：坚持房住不炒，首轮”双集中“供地落幕。2021年已过半，各城市楼市表现如何？乐居总编室推出【40城2021楼市中场】，从新房、二手房、土地、政策等视角，记录主流城市的2021楼市上半年。

       2021年上半年，国家坚持“房住不炒”政策，中央和地方密集出台调控政策以稳定市场预期，中央调控逻辑进一步向供给端侧重，房地产金融监管持续强化，地方加快建立房地联动机制、针对二手房市场调控的力度亦在不断加强。青岛在此大背景下，半年出台调控政策近40次，房地产市场朝着平稳健康方向发展。

       一、新房市场

       青岛新建商品房网签74592套 同比涨幅达40.04%

       据卓易数据，截至6月30日，2021上半年青岛市共网签新建商品房74592套，同比涨幅达40.04%；销售面积8589129㎡，同比上涨38.78%；销售总金额12960014万元，同比上涨幅度高达44.9%。

       网签新建商品住宅方面，共网签64585套，同比涨幅为39.02%；销售面积7629350㎡，同比上涨37.84%；销售总金额11433066万元，同比涨幅高达43.52%。

       成交均价方面，上半年青岛市新建商品房网签均价为15089元/㎡，同比上涨4.41%；新建商品住宅网签均价为14986元/㎡，同比涨幅4.12%。无论是新建商品房还是新建商品住宅网签均价，涨幅虽然有所扩大但处于可控范围，可以说青岛房价整体趋稳。

  青岛全域多数“飘红” 市南崂山花开并蒂

青岛各区市上半年商品住宅成交同比变化

  从青岛各区市新建商品住宅成交数据同比变化来看，青岛整体呈上涨趋势，13个区市（含行政区划前老区市）中，仅有三个区市成交套数、成交面积、销售金额均有下跌，跌幅从4.89%-24.17%不等。而其他区市成交数据却顺势上扬，同比出现不同程度的上涨。尤其是市南区，同比涨幅****，其次为崂山区，紧随其后，涨势喜人。

  西海岸成交实力领跑 即墨后来居上

2021上半年青岛各区市商品房成交量比例图

  从区域表现来看，青岛各区市依然保持冷热不均的态势。传统的供销大户西海岸地位难以撼动，即墨区后来居上。具体来看，西海岸、城阳和即墨瓜分2021上半年青岛楼市新房成交量“前三甲”席位。其中，西海岸新区以19271套的绝对优势领跑全市；城阳区以11244套的成绩紧随其后；即墨区10302套位列第三。同比去年同期，胶州市今年表现低调，跌出前三位列第四。

  二、二手房市场

       网签量38590套 创2018年限购限售后新高

       据贝壳研究院数据，2021年上半年，青岛全市二手房网签量38590套，环比20年下半年增长4.8%，同比20年上半年增长45.5%。青岛自18年4月实施五年限购限售政策之后，市场持续处于低迷阶段，市场需求积攒了较长周期，同时随着疫情的有效控制以及客户信心的恢复，今年上半年市场需求大量释放，达到2018年之后的新高点。

       城阳热度降低 成交热点向李沧、市北、即墨移动

       从青岛各城区网签占比来看，即墨、李沧、市北成交占比增加，热度增加。2021年上半年城阳的网签占比减少了1.1%，热度缩减较多。

       小户型缩减明显 正向“大面积”“多居室”转移

       上半年成交的户型中，仍旧以两居室为主，占比约为56.4%，其次是三居室，占比达到29%。对比20年同期结果，3居室及以上户型成交占比正在增长。

       从面积档位来看，中小面积仍旧是当前成交的主流户型，主要集中在80-100㎡和80㎡以内，合计占比达到76.8%。对比2020年同期结果，80㎡以内户型成交占比明显缩减，减少4.5%，更多客户向80-140㎡档位转移。

       三、土地市场

       52家房企224亿布局青岛 117宗地名花有主

       上半年青岛土地市场供大于求，供应、成交建面均有所下降， 成交楼面价较去年同期有所上涨。据乐居不完全统计，青岛全市住宅类（含商住）地块共成交117幅，总出让面积337.35万㎡，规划建筑面积702.89万㎡，成交总金额224.17亿元。

  西海岸蝉联“卖地大户” 城阳区后续发力

  从全市各区域土地成交情况来看，2021年土地市场供应和成交主要集中在西海岸、城阳区等区域，这与西海岸新区规划和城阳共有产权及划归主城政策有一定的关系，老主城区土地市场趋于饱和，供应及成交较少。作为去年前三甲的胶州，今年一反常态，土地供求量也些许低调。

  具体数据来看，西海岸（老胶南、黄岛区）作为青岛土地市场最活跃区域，以41宗、102.03万㎡的土地成交问鼎卖地大户；城阳区紧随其后，上半年成交土地21宗、成交面积80.57万㎡；莱西市则以11宗供地数量、45.83万㎡土地面积位居第三。

  高溢价率凤毛麟角 底价成交是主流

  据卓易数据，2021年上半年，除老四方溢价率达到64.89% (绿城） ，其次是平度市，溢价率为0.02%，其余均为底价成交，四方区的高溢价率拉动整体市场的溢价率走势。

       四、楼市政策

       作为国家顶层战略城市的青岛，上半年楼市政策出台近40次，涉及范围较广，包括住宅质量、租赁住房、物业服务等，尤其在人才落户方面顺应环境的大趋势进一步放松。

       事关留青创新创业青年人才 青岛再次发布重磅新规

  2月9日，青岛政务网发布《关于实施青年人才在青创新创业一次性安家费政策有关问题的通知》的征求意见稿，对高校毕业生及青年人才再次推出福利措施，继续实施一次性安家费政策，缓解高校毕业生等青年群体在青购房压力，筑巢引凤，提升对青年人才吸引力。

  重磅利好！城阳共有产权政策条件放宽至中专及同等学历！

  2月20日，青岛市城阳区人力资源和社会保障局官方微信公众号“城阳人才”发布消息，申请城阳区人才共有产权住房放宽到中专及同等学历。聚焦人才“买房难”“买房贵”，城阳区从购房资金方面给予大力支持，根据人才层次最高可给人才总房款30%补助。去年全年人才共有产权住房受到广大人才欢迎，已网签1万1千余套。

       青岛拟规定：产权型人才住房购房满5年可上市交易

  2月24日，青岛市政府发布《关于进一步优化人才住房建设和筹集工作的意见》，产权型人才住房签订购房合同满5年可上市交易；超过10年的，不需交纳土地收益。

       青岛发布深化户籍制度改革的意见解读！将取消落户面积限制

  3月15日，青岛政务网发布《关于进一步深化户籍制度改革的意见解读》，此次户籍制度改革，坚持“加快推进城乡融合发展，促进人才、人口和劳动力要素合理顺畅有序流动”为导向，统筹户籍制度与城市科学发展，放宽放开城镇落户限制，加快推动农业转移人口落户，建立经常居住地登记户口制度，实现城市人口数量、质量双增加。

       五、热点区域

       西海岸、城阳、即墨供需两旺 新房市场保持高热度

       2021上半年，青岛房源供应大户非西海岸莫属，拿证房源占全市23%；其次是城阳区，拿证房源占比22%；即墨区占比15%。具体来看，青岛新房市场整体供小于求，市内四区房价稳定且处高位；西海岸、城阳区等新城区供销两旺，占成交主导地位；胶州、即墨等近郊区近年整体供应量较大，导致存量增加，后期去化压力较大。

  2021年以来，中央和地方政府始终坚持“房住不炒”定位，从供需两端发力，稳地价稳房价稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。重点城市住宅用地“两集中”同步公开出让，引导住宅用地市场理性竞争；银保监会等三部委发文全面收紧经营贷监管，严防经营贷违规流入房地产市场，上半年房地产政策环境整体偏紧，多地楼市调控政策持续加码……

       受益于供需两端调控政策逐步取得成效，购房者在置业决策的过程中也愈加理性，随着房价涨幅趋稳，房企利润空间被不断压缩，房企管理也逐步步入精细化阶段……有业内预测，下半年青岛房地产市场仍将以“稳”为主。