【楼市鉴盘侠】之万科玫瑰里全方位深度点评

2017-08-28 15:46:02|来源:新浪乐居

       万科玫瑰里项目是青岛万科打造的高端TOP系列住宅项目,该项目位于城阳区兴阳路与阜城路交汇处,处于城阳新兴高端住宅区,项目已于2013年下半年上市。目前,项目在售小高层和洋房产品,小高层为套三户型,建面125平米,均价18000/㎡左右;洋房为套三户型,建面125-146平米,均价22000/㎡左右。本期“楼市鉴盘侠”就来为您从多个角度深度评析万科玫瑰里这个楼盘的各种优势与不足。

户型分析

一、户型分析

       总体来看,项目户型设计比较注重主卧室与大面积阳台的链接,此种设计使室内的采光和南向的观景效果都较好。

       在售户型均为一梯两户设计,相对两梯四户而言得房率较高,且户型南北通透性较好。

       鉴盘侠友情提示:购房者需注意单元的西户,易产生西晒问题。同时万科D地块在售房源需注意临路情况,临路较近的低层房源易受到噪音影响。

       优势:品牌开发商|高得房率

装修标准

二、装修标准

1.品牌配置

       在售产品属于毛坯房交付,业主可根据自己的喜好进行品牌配置。

2.装修分析

       开售的洋房产品最终为毛坯交付,可节省置业者的购房成本。同时业主可根据自己的喜好进行装修。

       鉴盘侠点评:洋房产品以改善型为主,客群对于装修肯定会有自己的喜好,毛坯交付对于洋房购房者而言或许是件好事。

社区品质

三、社区品质

1.整体规划

       整体规划描述:

       万科魅力新城共分为三个地块。D区位于文阳路与春城路交汇处;A2区位于万科国家广告产业园南侧(吉阳路北侧,春城路西侧,长城路东侧);C区位于兴阳路南侧,春城路东侧,阜城路西侧。

       D区:规划1座幼儿园,2栋小高层,1栋多层保障房D3。

       A2区:主要由2栋洋房、5栋小高层和沿街商业组成。车位配比为1:1.6,停车位较为充足。

       C区暂未有明确的规划。

       鉴盘侠友情提示:A区未规划教育配套,虽然减少了噪音负面影响,但便利性也将受一定影响;南侧路南即为实验二中,白天易受到来自学校的噪音影响;东侧和北侧均规划有沿街商业,对低楼层业主易产生影响。D区商品房紧邻幼儿园,虽然增加幼教时期的便利性,但是日常教学中产生的噪音会对D地块生活会产生一定的影响。地块三面均临主干道,购房者选择房源时需注意。

项目地块分布图项目地块分布图

2.社区景观

      鉴盘侠点评:

      由于项目正在施工,暂未进行小区内绿化,因此无法获取小区内绿化实景。

      通过从售楼处的了解和项目效果图展示,鉴盘侠推断小区内将采用了以灌木草本和绿植为主旋律的绿化风格,可保证景观的真实性和长久性。大片绿地、花草和灌木,这种绿化景观的风格会给人一种神清气爽的感觉。

      鉴盘师友情提示:此种绿化风格因为小区内树木较多,秋天时节落叶也会较多,如果物业不及时进行清理,会显得小区内环境较乱。

3.公共部位

      鉴盘侠点评:

      目前项目正在建设中,无法获取公共部位细节资料,案场人员也未知。

      鉴盘师根据万科其他相似小区的公共部位配置可推断:本项目基本为一梯两户设计,因此无较大的公共大堂。入户单元门为不锈钢材质,地面为人造大理石,墙面采用白色乳胶漆。

      楼梯间地面装修为人造大理石,电梯间墙壁为不锈钢。

外立面效果外立面效果

外立面效果外立面效果

4.社区配置

      鉴盘侠点评:

      D区:配套幼儿园一所。由于幼儿园离商品住宅楼栋较近,日常生活中业主会受到来自幼儿园的噪音影响。

      A2区:社区内配套沿街商业,可为业主的日常生活提供便利。

      C区:暂无具体规划,待后期更新。

      社区无会所、运动场等配置。

      活动空间:D区面积较小,活动空间有限;A区有中央景观带,可供业主散步。

5.车位情况

      鉴盘侠点评:

      D区:小区内未采用人车分流,业主日常在小区内活动需注意来往车辆。此地块车位配比大约为1:1,停车位相对较为充足。

      A2区:小区内也未采用人车分流,社区内安全性有所减弱。此地块车位配比大约为1:1.6,停车位较为充足,在周边项目中处于较高水平。

      C去:暂未有明确规划,待后期更新。

      鉴盘侠总结:总体而言,万科魅力新城的车位配比较高,业主停车较为便利,但是未采用人车分流使社区内的安全性有所降低。

D区行车路线及出入口分布情况D区行车路线及出入口分布情况

D区行车路线及出入口分布情况D区行车路线及出入口分布情况

       优势:车位配比高

车位数量共900个车位配比1:2.00

物业服务

四、物业服务

1.物业费用

       鉴盘侠点评:

      小高层物业费为3.2元/㎡/月,在周边项目中处于较高水平;洋房物业费暂未定。

      万科物业为国家一级物业资质,物业服务能级较高,口碑较好。但是在周边项目中收费处于较高水平,对于刚需购房者而言是笔不小的负担。

所属物业资质物业费
青岛万科物业服务公司一级3.20 元/㎡/月

2.物业服务

      鉴盘侠点评:

      小高层和洋房的具体物业服务明细暂未公开,待公开后完善。

交通出行

五、交通出行

1.自驾出行

      鉴盘侠点评:

      出门沿阜城路北行可达兴阳路,沿兴阳路东行可达城南立交,城南立交位于青银高速和G204国道的交汇处;沿青威路南行可到达银盛泰立交桥,银盛泰立交桥链接双流高架、西流高架、和黑龙江路。前往市区或出门远行较为便利。

      出门沿青威路北行可到达正阳路,正阳路为贯穿城阳主城区东西向主干道。沿兴阳路西行可到达长城路,长城路为贯穿城阳主城区的南北主干道,目前正在升级改造。

      项目周边交通网较为发达,自驾出行比较便捷。

      优势:邻近主干道|周边路况畅通

项目周边主干道项目周边主干道

青威路青威路

向阳路向阳路

2.轨交出行

      鉴盘侠点评:

      项目周边无轨道交通规划。

      不足:周边无轨交

M1地铁规划M1地铁规划

3.公交出行

      鉴盘侠点评:

       1、本项目公交站为前桃林站,站牌位于春城路,距离100米左右,步行较近,经过本站的公交车仅有374路。

      2、其次距离本项目较近的公交站点为后南疃社区站,站牌位于兴阳路,距离本项目约150米,经过本站的公交车有374路; 642路; 929路。

      其中374路可直达青岛市区,发车间隔15分钟左右;642路可达青岛北站,发车间隔15分钟左右。

      鉴盘侠总结:总体而言,业主乘坐公交出行的便利性较为一般。

区域配套

六、区域配套

       1.区位简介

       鉴盘侠点评:

       (1)万科魅力新城A2区位于万科国家广告产业园东北侧;C区位于阜城路以西、春城路以东、兴阳路以南;D区位于万科玫瑰里的西北侧。

       (2)项目所在区域为城阳城区南侧板块,项目周边有城阳世纪公园、城阳实验二中、宝龙城市广场、城阳区人民医院、假日酒店、市民运动公园等。

       (3)地铁:目前周边2公里内无轨道交通规划。

       (4)项目周边多为成熟社区,居住的氛围较为浓厚,目前周边在建的项目有广告国家产业园、福根美林等。

鉴盘侠友情提示:目前A2区的公交便利性较为一般,且临近城阳实验二中,日常生活中会受到来自学校的噪音影响。

项目区位图项目区位图

 2.教育资源

       鉴盘侠点评

       幼儿园:A2区未规划幼儿园,业主如有需求需前往周边社区的幼儿园就学,就学的便利性、安全性不及社区自带幼儿园的社区。

       小学:从项目案场得知,小学就学有实验三小和长城路小学,但未给出明确的就学学校。本案以C地块为例,距离长城路小学900米左右,距离实验三小1.8公里左右,距离较远。

       中学:本案以C地块为例,距离城阳区实验二小500米左右,可以步行前往。城阳实验二中为省规范化中学,教育能级较高。

       鉴盘侠总结:幼儿园和小学教育便利性较弱,由于距离稍远,上下学的安全性较低。中学教育的能级较高。

实验二中实验二中

实验三小实验三小

长城路小学长城路小学

3.医疗资源

       鉴盘侠点评:

       城阳区目前医疗资源相对匮乏,暂无三甲医院。目前城阳区人民医院为三级乙等医院,距离项目1.7km,相对较近。

       项目1公里周边社区配套有小型门诊(如克清诊所、金克一综合门诊部)、药房(真诚大药房、李建大药房)等,本案业主可前往进行普通医疗、购药。

       鉴盘侠总结:周边的医疗配套相对较好,三甲医院的配套有待完善。

       优势:医疗资源丰富

城阳区人民医院

城阳区人民医院 4.周边商圈

       鉴盘侠点评

       1、项目距离城阳南宝龙城市广场(大润发)1.5公里;距离家佳源购物中心2.0公里;距离鲁邦风情街1.8公里。有大型购物需求时,购物便利性相对较高。

       2、根据本项目规划得知,本案自身配套沿街底商,可基本解决业主日常的购物需求;项目周边大多为成熟小区,小型便利店也较多,日常购物的便利性较好。

       鉴盘侠总结:总体而言,借助周边商圈的便利性以及较好的自身商业配套,本项目购物的便利性相对较高。

       优势:商业资源丰富

家佳源购物中心家佳源购物中心

城阳宝龙城阳宝龙

鲁邦风情街鲁邦风情街

5.公共资源

       鉴盘侠点评:

       距离项目300米处有市民运动公园,茶余饭后可以到此散散步,对于普通的运动散心已经足够。项目距离城阳世纪公园700米,同样可步行前往。

       鉴盘侠总结:周边的公共资源较为丰富,可供业主的室外活动场所较多。

世纪公园世纪公园

市民运动公园市民运动公园

不利因素

       社区内部

      1、小区主入口两侧的楼栋会受到鸣笛的噪音影响。

      2、临近地下车库的楼栋,楼下车流量较大,居住舒适性和安全性较弱。

      3、临近幼儿园的楼栋平常会受到来自幼儿园的噪音影响。

      4、含沿街底商的楼栋,平常生活会受到一定的影响。

      5、社区内未采用人车分流,社区内的安全性有所降低

       社区外部

      万科魅力新城周边目前不利因素有:

      一、项目周边开发工期较长,入住较早易受到来自周边工地的噪音和粉尘影响。

      二、周边有福根美林等新建项目,兴阳路通往的大型车辆较多,项目C地块临路较近的楼栋易受到噪音影响。

      三、项目南侧为城阳实验二中,白天易受到来自学校的噪音影响。

 


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